KG Berlin Beschluss vom 17.12.1990 - 8 RE-Miet 7064/90

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Aktenzeichen 3 C 21/90)

LG Berlin (Aktenzeichen 62 S 206/90)

Tenor

Ein Rechtsentscheid ergeht nicht.

Tatbestand

I.

Das Landgericht hat dem Senat durch Vorlagebeschluß vom 11. Oktober 1990 folgende Rechtsfrage zur Entscheidung gemäß Art. III des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften (Mietrechtsänderungsgesetz vom 21.12.1967, zuletzt geändert durch das Gesetz vom 5. Juni 1980) vorgelegt:

Ist die Befristung der Zweckbestimmung von öffentlich geförderten Wohnungen gemäß § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz in der heute geltenden Fassung auf Sachverhalte anwendbar, bei denen die öffentliche Förderung zur Zeit der Geltung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz alter Fassung (1974) und die Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnungen 1974 begann, wenn der Wegfall der Förderung in den Geltungszeitraum der heutigen Fassung des § 88 a Abs. 2 II. Wohnungsbaugesetz fällt?

Dem Vorlagebeschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Klägerin nimmt den Beklagten aus der von diesem eingegangenen selbstschuldnerischen Bürgschaft auf Zahlung restlichen Mietzinses für den Zeitraum April bis September 1989 in Anspruch. Das zwischen der Klägerin und der Mieterin – Frau S. B. – seit dem 1. April 1977 bestehende Mietverhältnis beruht auf einem unter dem 19. Februar 1977 abgeschlossenen Mietvertrag, in dem die Höhe des Mietzinses wie folgt geregelt worden ist:

㤠3 РMiete und Nebenkosten

1.	Die Miete beträgt zur Zeit monatlich	316,16	DM
2.	Neben der Miete sind monatlich zu entrichten für Heizkostenvorschuß	42,–	DM
	Fahrstuhlkosten	11,–	DM
	insgesamt z.Z.	369,16	DM”

Außerdem heißt es im Mietvertrag unter § 3 Nr. 7:

„Im öffentlich geförderten Wohnungsbau gilt die Einzelmiete, die auf der Grundlage der festgesetzten, genehmigten oder ermittelten Durchschnittsmiete (endgültige Wirtschaftlichkeitsberechnung) berechnet ist, zuzüglich der zulässigen Zuschläge, Vergütungen und Umlagen als vom Tage des Mietbeginns an vereinbart; ein etwa sich ergebender Unterschiedsbetrag ist auszugleichen”.

Darüber hinaus haben die Parteien des Mietvertrages am selben Tage eine Zusatzvereinbarung geschlossen, in der unter Nr. 1 folgendes geregelt ist:

„Der Zuschuß des Landes B. gemäß § 3 dieses Mietvertrages wurde aufgrund der Richtlinien über die Förderung des steuerbegünstigten Wohnungsbaues in B. durch Aufwendungsdarlehen und Aufwendnungsschüsse (Förderungsrichtlinien für steuerbegünstigte Wohnung 1974) ermittelt. Unter dem ausdrücklichen Vorbehalt der Genehmigung werden von der Bundesrepublik Deutschland Aufwendungsdarlehen und vom Land B. Aufwendungszuschüsse gewährt. Die Aufwendungsdarlehen werden dem Bauherrn zur Verbilligung der Mieten gezahlt. Die Raten der Aufwendungsdarlehen werden z. Zt. jeweils drei Jahre lang in Höhe von DM 3,20, DM 2,40, DM 1,60 und DM –,80 pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich auf die Dauer von insgesamt zwölf Jahren gewährt. Die Aufwendungszuschüsse betragen derzeit DM 5,90/qm monatlich – gerechnet ab Bezugsfertigkeit –; sie verringern sich vom 4. bis zum 9. Jahr um DM –,80/qm und vom 10. bis zum 12. Jahr nochmals um DM 1,–/qm Wohnfläche monatlich. Der Zeitpunkt, an dem die Laufzeit der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse beginnt (mittlerer Bezugstermin), wird den Mietern bekanntgegeben, sobald ein endgültiger Bescheid der W. b.-K. B. vorliegt. Den Parteien ist bekannt, daß sich die Höhe der Aufwendungsdarlehen und Aufwendungszuschüsse im 1. Quartal des Jahres 1975 ändert. Entsprechend der danach geltenden Regelung erfolgt ein stufenweiser Abbau der Aufwendungsdarlehen und -zuschüsse, durch den sich die vom Mieter an den Vermieter zu zahlende Miete erhöht …”

Die öffentliche Förderung der Wohnung ist mit Ablauf des 31. März 1989 beendet worden. Die Klägerin hat mit Schreiben vom 13. März 1989 von der Mieterin unter Hinweis auf die letzte Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 1. Juli 1986 die danach ermittelte Kostenmiete von 15,29 DM/qm monatlich ab 1. April 1989 verlangt; danach sollte sich die bisher von der Mieterin in Höhe von 9,32 DM/qm monatlich gezahlte Miete um den bisher von der WBK getragenen Betrag von 5,98 DM/qm erhöhen. Dies ergab eine Mieterhöhung von 426,93 DM um 274,– DM auf 700,93 DM monatlich.

Die Mieterin hat den Differenzbetrag nicht gezahlt. Der insoweit für den genannten Zeitraum auf die Mietdifferenz in Anspruch genommene Beklagte hat sich darauf berufen, daß die „Mieterhöhungserklärung” vom 13. März 1989 unwirksam sei, weil sie den Vorschriften des Miethöhegesetzes nicht entspreche, eine Mieterhöhungserklärung aufgrund des § 10 des Wohnungsbindungsgesetzes jedoch nicht in Betracht komme, weil gemäß § 88 a Abs. 2 in Verbindung mit § 88 b Abs. 1 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes die Zweckbestimmung mit dem 31. März 1989 geendet habe.

Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat durch das am 8. März 1990 verkündete Urteil unter anderem auch die auf Zahlung der Mietdifferenz erhobene Klage mit dieser Begründung unter Hinweis auf ein Urteil der Zivilk...