Entscheidungsstichwort (Thema)
Beschlußfassung über die Jahresabrechnung des Verwalters. Wohnungseigentumssache betreffend die Wohnungseigentumsanlage
Leitsatz (amtlich)
Erteilen die Wohnungseigentümer dem Verwalter mehrheitlich Entlastung für ein Wirtschaftsjahr, umfaßt dieser Beschluß für sich allein nicht auch die Billigung der Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG.
Normenkette
WEG § 28 Abs. 5
Beteiligte
weitere Beteiligte, Erstbeschwerdegegner und Beschwerdegegner der weiteren Beschwerde: wie aus dem Beschluß des Landgerichts Berlin vom 26. Juli 1985 – 191 T 35/85 – zu Nummer 1. bis 29. ersichtlich |
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II (WEG) 14/85) |
LG Berlin (Aktenzeichen 191 T 35/85) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.
Die Sache wird zu anderweitigen Verhandlung und Entscheidung, auch über die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht Berlin zurückverwiesen.
Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 2.600,– DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der in Berlin …, K. S. … – … gelegenen Wohnanlage.
Unter dem 21. Juli 1984 erstellte der Verwalter die Abrechnung für das Jahr 1983, nach der auf die dem Antragsgegner gehörende Wohneinheit Gesamtkosten von 7.882,88 DM entfallen und aus der sich unter Berücksichtigung geleisteter Zahlungen von 5.316,– DM ein Rückstand von 2.566,88 DM ergibt.
In dem über die Wohnungseigentümerversammlung vom 4. Oktober 1984 gefertigten Protokoll heißt es unter anderem wie folgt:
„… Zu Punkt2 der Tagesordnung berichtete der Verwalter über die wirtschaftliche Situation der Wohnanlage und beantwortete Fragen im Zusammenhang mit der Rechnungslegung für das Kalenderjahr 1983.
Der Verwalter wurde für seine Tätigkeit bis zum 31. Dezember 1983 entlastet mit 26 Ja-Stimmen und einer Enthaltung. …”
Die Antragsteller nehmen den Antragsgegner im vorliegenden Verfahren auf Zahlung des durch die Jahresabrechnung für 1983 für die Wohnung des Antragsgegners ausgewiesenen rückständigen Wohngeldes von 2.566,88 DM in Anspruch. Durch Beschluß vom 15. März 1985 hat das Amtsgericht Charlottenburg den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet. Die dagegen rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit seinem Beschluß vom 26. Juli 1985 zurückgewiesen. Gegen diesen ihm am 8. August 1985 zugestellten Beschluß richtet sich die am 21. August 1985 bei Gericht eingegangene sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners, mit der er die Zurückweisung des Antrags der Antragsteller mit der Begründung begehrt, daß ein bestandskräftiger die Jahresabrechnung für 1983 billigender Beschluß der Wohnungseigentümer, auf den allein der Anspruch auf Zahlung rückständigen Wohngeldes gestützt werden könnte, nicht zustande gekommen sei.
II.
Das als Rechtsbeschwerde gemäß § 45 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 27 FGG statthafte Rechtsmittel ist rechtzeitig und formgerecht eingelegt worden (§§ 22 Abs. 1, 29 FGG). Es hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.
1. Ohne Rechtsirrtum ist das Landgericht allerdings davon ausgegangen, daß der Antragsgegner den übrigen Wohnungseigentümern gegenüber nach § 16 Abs. 2 WEG zur Zahlung des aus der Jahresabrechnung des Verwalters für 1983 ersichtlichen restlichen Wohngeldes von 2.566,88 DM verpflichtet wäre, wenn diese Jahresabrechnung von der Mehrheit der Wohnungseigentümer durch bestandskräftigen Beschluß (§ 28 Abs. 5 WEG) gebilligt und damit die endgültige Höhe des vom Antragsgegner für 1983 zu entrichtenden Wohngeldes festgelegt worden wäre.
Rechtsfehlerhaft haben die Vorinstanzen jedoch angenommen, daß ein solcher Mehrheitsbeschluß gemäß § 28 Abs. 5 WEG mit dem in der Wohnungseigentümerversammlung vom 4. Oktober 1984 zu TOP 2 gefaßten Beschluß zustande gekommen sei. Auch das Landgericht hat erkannt, daß die Wohnungseigentümer zu diesem Tagesordnungspunkt ausdrücklichnur dieEntlastung des Verwalters für seine Tätigkeit bis zum 31. Dezember 1983 beschlossen haben. Aus dieser Erkenntnis hat das Landgericht indessen nicht die zutreffenden Folgerungen gezogen.
Während der die Jahresabrechnung billigende Beschluß der Wohnungseigentümer zugleich bedeutet, daß dem Verwalter Entlastung erteilt wird (vgl. BayObLG, Rpfleger 1979, 266; Weitnauer, WEG, 6. Aufl., § 28 Rdn. 17; Bärmann-Pick-Merle, WEG, 5. Aufl., § 28 Rdn. 50), umfaßt der isolierte Entlastungs-Beschluß nicht auch gleichzeitig die Billigung der Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr. Mit der Entlastung bringen die Wohnungseigentümer zum Ausdruck, daß ihnengegen den Verwalter aus dessen Geschäftsbesorgung keine Ansprüche zustehen; eine Billigung der Jahresabrechnung, nach § 28 Abs. 5 WEG, die gegebenenfallsPflichten der Wohnungseigentümer zur Lastentragung endgültig festlegt, ist darin nicht zu erblicken.
Es mag zwar sein, daß die Wohnungseigentümer am 4. Oktober ...