KG Berlin Beschluss vom 30.04.1986 - 24 W 1906/85

Entscheidungsstichwort (Thema)

Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft

Leitsatz (amtlich)

1. Vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher kann zwischen den bisherigen Grundstückseigentümern oder zwischen Wohnungseigentumsanwärtern eine nach dem WEG zu behandelnde „faktische” Eigentümergemeinschaft nicht bestehen.

2. Die Zuständigkeit der FGG-Gerichte wird auch nicht dadurch begründet, daß die Miteigentümer oder Wohnungseigentumsanwärter bereits vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher eine „Wohnungseigentümergemeinschaft” praktizieren.

Normenkette

WEG § 3 Abs. 1, §§ 8, 43

Verfahrensgang

LG Berlin (Beschluss vom 20.03.1985; Aktenzeichen 191 T 130/84)

AG Berlin-Charlottenburg (Aktenzeichen 70 II (WEG) 91/83)

Tenor

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung an das Landgericht Berlin zurückverwiesen, das auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu befinden hat.

Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens beträgt 80.000,– DM.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungseigentümer der in Berlin …, 21 gelegenen Wohnanlage. Ursprünglich waren der Antragsgegner und der Rechtsanwalt E. J. W. Eigentümer des Rechtsstücks N. K. das sie aufgrund des notariellen Kaufvertrages vom 13. Juli 1979 „zu gleichen Rechten und Anteilen” erworben hatten. Nachdem die ursprünglichen Eigentümer zunächst mit der Teilungserklärung vom 18. November 1980 (UR Nr. 76/80 des Notars P. …) das Eigentun am Grundstück zwecks Bildung von Wohnungseigentum gemäß § 8 WEG in Miteigentumsanteile aufteilen wollten, räumten sie sich in Abänderung dieser Teilungserklärung durch notariellen Teilungsvertrag vom 11. März 1982 (UR Nr. 16/82 des Notars P.) das Sondereigentum an einzelnen Wohnungen in der Weise ein, daß jeder von ihnen jeweils an bestimmten näher bezeichneten Wohnungen Wohnungseigentum erhalten sollte. Nachdem der beim Grundbuchamt auf Aufteilung in Wohnungseigentum entsprechend dem Teilungsvertrag vom 11. März 1982 gestellte Antrag vom 22. April 1982 wegen Beanstandungen des Gerichts am 3. August 1982 zurückgenommen und am 17. Februar 1983 erneut gestellt worden war, wurden am 5. Dezember 1983 Wohnungsgrundbücher für die einzelnen Wohneinheiten angelegt und die beantragten Eintragungen vorgenommen.

Bereits vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher verkauften die ursprünglichen Eigentümer einige der zu bildenden Wohneinheiten und übergaben die betreffenden Wohnungen an die Käufer, die auch „Wohngeld” an den gemäß § 16 der Teilungserklärung vom 18. November 1980 zum ersten Verwalter bestellten Antragsgegner zahlten und „Wohnungseigentümerversammlungen” abhielten. Der Antragsgegner erstellte auch den Wirtschaftsplan für 1982.

In der „Wohnungseigentümerversammlung” vom 8. Februar 1983 nahm die „Eigentümergemeinschaft” den vom Antragsgegner zuvor erklärten Rücktritt vom Verwalteramt einstimmig an und wählte für die Zeit vom 1. März 1983 bis 28. Februar 1984 die … U. – I. zur neuen Verwalterin. Diese legte Ende Februar 1983 den Gesamtwirtschaftsplan 1983 und die Wirtschaftspläne für die einzelnen Wohneinheiten vor, wonach sich die Summe der vom Antragsgegner zu zahlenden Wohngelder für die als sein Eigentum vorgesehenen Wohneinheiten auf 9.872,41 DM je Monat belief. Unter dem 2. März 1984 erstellte die neue Verwalterin die Jahresabrechnung 1983 für die einzelnen Wohneinheiten. Daraus ergibt sich hinsichtlich der Wohneinheiten des Antragsgegners rechnerisch ein Wohngeldrückstand von 76.589,94 DM.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 2. April 1984 stand zu TOP 2 Beschlußantrag Nr. 2 die Verabschiedung der Verwalterabrechnung 1983 in der vorgelegten Form und die Entlastung der Verwalterin zur Abstimmung. Dieser Beschlußantrag wurde nach den protokollierten Feststellungen des Versammlungsleiters mit 41 Ja-Stimmen gegen 40 Nein-Stimmen angenommen. In dem von dem Antragsgegner eingeleiteten und noch nicht rechtskräftig abgeschlossenen Verfahren 70 II (WEG) 98/84 AG Charlottenburg/191 T 166/85 LG Berlin hat der Antragsgegner unter anderem beantragt, diesen zu TOP 2 Nr. 2 gefaßten Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung für ungültig zu erklären, und zur Begründung geltend gemacht, daß das protokollierte Abstimmungsergebnis unrichtig sei, weil die Abstimmung 40:40 bei einer Stimmenthaltung ausgegangen sei.

Im vorliegenden Verfahren nehmen die Antragsteller den Antragsgegner unter Zugrundelegung der Jahresabrechnung 1983 auf Zahlung des sich aus dieser Abrechnung ergebenden rückständigen Wohngeldes in Höhe von 76.589,84 DM in Anspruch. Der Antragsgegner hat geltend gemacht, daß die Wohngeldforderung teilweise durch Zahlung getilgt sei, und hat im übrigen ihm nach seiner Ansicht gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zustehende Gegenforderungen zur Aufrechnung gestellt.

Durch Beschluß vom 21. September 1984 hat das Amtsgericht Charlottenburg den Antragsgegner antragsgemäß zur Zahlung des beanspruchten Wohngeldes verpflichtet. Die gegen diesen Beschluß rechtzeitig eingelegte sofortige Beschwerde des...