Normenkette
BGB § 280 Abs. 3, § 281 Abs. 1
Verfahrensgang
AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 12.05.2005; Aktenzeichen 222 C 284/04) |
Tenor
Die Beklagten werden unter Abänderung des am 12.5.2005 verkündeten Urteils des AG Charlottenburg - 222 C 284/04 - als Gesamtschuldner verurteilt, an die Kläger weitere 448,45 EUR nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 7.8.2004 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
Von den Kosten erster Instanz haben die Beklagten 20 % und die Kläger 80 % zu tragen.
Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben die Beklagten 29 % und die Kläger 71 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
Die zulässige Berufung der Kläger ist teilweise begründet.
1. Die Kläger können von den Beklagten nach §§ 280 Abs. 3, 281 Abs. 1 BGB Schadensersatz wegen Nichtdurchführung von Schönheitsreparaturen in der ehemals angemieteten Wohnung im G. in B. verlangen.
Es kann dahinstehen, ob die Regelungen in § 3 Ziff. 6 und Ziff. 13 der Besonderen Vereinbarungen zum Mietvertrag entsprechend der Auffassung des AG nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind, so dass die Beklagten zur Durchführung von Schönheitsreparaturen überhaupt nicht verpflichtet waren. Hierauf können sich die Beklagten aber nicht (mehr) berufen, und zwar aus folgendem Grund:
Unter dem 11.8.2004 übersandte die Hausverwaltung der Kläger den Beklagten das "Zustandsprotokoll" vom 5.8.2004 und forderte zur Durchführung der hieraus ersichtlichen Schönheitsreparaturen bis zum 24.8.2004 unter Nachfristsetzung bis zum 30.8.2004 auf. In diesem Schreiben heißt es u.a. wie folgt:
"Sofern Sie grundsätzlich bereit sind, die geforderten Maßnahmen durchzuführen, die Ihnen hierfür gestellten Fristen aber nicht einhalten können, sind mir bis zum 20.8.2004 diesbezügliche Terminvorschläge zu unterbreiten."
Mit Schreiben vom 28.8.2004 teilten die Beklagten der Hausverwaltung der Kläger daraufhin Folgendes mit:
"Sehr geehrter Herr K., am 21.8.2004 haben wir die Wohnung im G., besichtigt und eine Firma mit den notwendigen Arbeiten beauftragt.
Wir bitten Sie daher, die von Ihnen gesetzte Frist um weitere 7 Tage zu verlängern, da es uns bisher nicht möglich war, die Arbeiten ausführen zu lassen. Die von Ihnen gesetzte Frist war nicht ausreichend, den Arbeitsaufwand zu begutachten und zeitnah eine Firma zu beauftragen. Eine Frist von 14 Tagen ist unter Berücksichtigung der Tatsache, dass wir mittlerweile in D. leben, zu knapp bemessen." ...
"In der Hoffnung, dass Sie unserem Wunsch nach Fristverlängerung nachkommen, erwarten wir Ihre Antwort und verbleiben bis dahin
Mit freundlichen Grüßen"
Die Beklagten haben damit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen im Wege eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses anerkannt. Folge eines derartigen Anerkenntnisses ist (wenigstens) der Ausschluss des Erklärenden mit allen Einwendungen tatsächlicher und rechtlicher Natur, die er bei Abgabe des Anerkenntnisses hatte oder mit denen er wenigstens rechnen musste (AnwK-BGB/Hund, §§ 780, 781 Rz. 59; Hüffer in MünchKomm/BGB, 3. Aufl., § 781 Rz. 5; Palandt/Sprau, BGB, 65. Aufl., § 781 Rz. 4). Damit ist es den Beklagten nunmehr verwehrt, die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen abzustreiten, so dass der geltend gemachte Anspruch dem Grunde nach berechtigt ist.
2. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht auch zur Überzeugung des Senats fest, dass die Wohnung trotz Durchführung der von den Beklagten behaupteten Malerarbeiten den aus dem 2. Zustandsprotokoll vom 9.9.2004 ersichtlichen Zustand zu diesem Zeitpunkt aufwies.
Der Zeuge Z. hat bekundet, dass er als Mitarbeiter der Hausverwaltung der Kläger sowohl das Zustandsprotokoll vom 5.8.2004 als auch das Zustandsprotokoll vom 9.9.2004 nach Besichtigung der Wohnung angefertigt habe und die Räume den im Einzelnen aus dem 2. Protokoll ersichtlichen malermäßigen Zustand zu diesem Zeitpunkt gehabt hätten. Das Gericht hat an der Richtigkeit der Aussage des Zeugen keinen Zweifel. Der Zeuge hat seine Aussage ohne Widersprüche und inhaltlich nachvollziehbar abgelegt und einen glaubwürdigen Eindruck hinterlassen.
Die Aussage des Zeugen Z. ist auch nicht durch die Bekundungen der von den Beklagten benannten Zeugen L. und T. widerlegt worden. Beide Zeugen haben zu den Einzelheiten des malermäßigen Zustandes nichts ausgesagt, sondern nur den allgemeinen Eindruck wiedergegeben, den sie nach Beendigung ihrer Arbeiten vom Zustand der Räume hatten. Beispielsweise haben die Zeugen keine Aussagen zu Überschmutzungen von Fenster- und Türrahmen, Steckdosen und Scheuerleisten treffen können und nur pauschal zum Gesamteindruck der Räume Erklärungen abgegeben. Wenn auch der Zeuge T. bekundet hat, dass der Zustand der Räume nach Durchführung der Arbeiten durch ihn und den Zeugen L. so war, wie er ihn auch bei Beauftragung durch einen Kunden für ausreichend halten würde, ändert das nichts daran, dass der Zeuge Z. in dem...