Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 17.04.2003; Aktenzeichen 12 O 509/01) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 17.4.2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin wird zurückgewiesen.
Die Klägerin hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Klägerin darf die Vollstreckung wegen der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Berufung der Klägerin richtet sich gegen das am 17.4.2003 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.
Die Klägerin trägt zur Begründung der Berufung vor:
Durch die Beklagten sei bei Abschluss des Mietvertrags ausdrücklich zugesichert worden, dass die Baugenehmigung für die Gaststätte vorliege und der Umsetzung derselben nichts im Wege stehe. Die Klägerin habe sich hierauf auch verlassen können, weil vermieterseits in § 1 Ziff. 5 des Mietvertrages die Gewähr dafür übernommen worden sei, dass die Mietsache sich baurechtlich für die vertraglich vereinbarte Nutzung eigne.
Die Klägerin habe das Mietverhältnis mit Schreiben vom 5.12.2000 wirksam gekündigt.
Vor Kündigung habe die Klägerin eine angemessene Frist zur Abhilfe gesetzt, was durch das LG verkannt worden sei. Das LG übersehe, dass auch das Verlangen nach „unverzüglicher” Abhilfe den Erfordernissen des § 543 Abs. 3 BGB genüge. So habe das LG nicht berücksichtigt, dass sich der Zeuge … am 27.10.2000 telefonisch an die Beklagte gewandt habe und diese aufgefordert habe, unverzüglich für die endgültige Beseitigung der mit der Baugenehmigung im Zusammenhang stehenden Hindernisse Sorge zu tragen. Der Zeuge habe auch zu Ausdruck gebracht, dass die Klägerin unter dieser Prämisse an der Fortsetzung des Mietverhältnisses interessiert sei. Das nachfolgende Schreiben der Klägerin vom 30.10.2000 sei im Zusammenhang mit diesem Telefonat zu sehen. Dieses Schreiben könne nicht als unwirksame Kündigung gewertet werden, sondern beinhalte vielmehr eine erneute Aufforderung umgehend, d.h. unverzüglich, die Voraussetzungen des Schallschutzes nachzuweisen und für deren Einhaltung zu sorgen. Die Klägerin habe hierin zum Ausdruck gebracht, dass sie an dem Mietverhältnis festhalten wolle. Das LG habe auch unberücksichtigt gelassen, dass die Beklagten das Schreiben vom 30.10.2000 selbst nicht als Kündigungsschreiben aufgefasst hätten. Denn die für die Beklagten tätige … Immobilien GmbH hätte mit Schreiben vom 3.11.2000 mitgeteilt, dass sie dem Problem unverzüglich abhelfen wolle. Ferner seien die Beklagten dann mit Schreiben der seinerzeit für die Klägerin tätig gewordenen Rechtsanwälte … u.a. nochmals um eine zeitnahe Beseitigung der bestehenden Hindernisse gebeten worden. Erst fünf Wochen nach der Aufforderung vom 27.10.2000 sei dann die Kündigung ausgesprochen worden. Damit hätten die Beklagten genügend Zeit gehabt, vor Kündigung Abhilfe zu schaffen. Hierbei sei auch zu berücksichtigen, dass den Beklagten bereits aufgrund des Schreibens vom 18.1.2000, d.h. noch vor Erteilung der Baugenehmigung, der einzuhaltende Schallschutz durch das zuständige Amt erläutert worden sei und den Beklagten bekannt gewesen sei, dass die Benutzung des Objekts erst nach erfolgter Bauzustandsbesichtigung erfolge dürfe.
Unabhängig davon, dass eine Fristsetzung zur Abhilfe erfolgt sei, sei eine solche vorliegend nicht erforderlich gewesen. So hätten die Beklagten, wie das LG zutreffend ausgeführt habe, weitere Baumaßnahmen zur Schalldämmung ggü. der Klägerin verweigert. Solche Baumaßnahmen seien jedoch dringend erforderlich gewesen. Durch die beklagtenseits eingeschaltete Akustik- und Ingenieurbüro … GmbH sei im Zusammenhang mit den am 28.11.2000 durchgeführten Messungen mitgeteilt worden, dass in sämtlichen Bereichen die zulässigen Akustikwerte bei weitem überschritten seien, der gesamte schwimmende Estrich aufgenommen, sämtliche Fenster und Türen ausgewechselt, die Isolierfugen an den Fenstern und Türen erneuert und die Decken neu abgehängt und isoliert werden müssten. Allein aufgrund dieser Tatsache sei die Klägerin berechtigt gewesen, die Kündigung sofort auszusprechen. Hier sei zu berücksichtigen, dass der Klägerin mit Schreiben vom 3.11.2000 der L.-Immobilien GmbH ausdrücklich Abhilfe zugesichert worden sei und zwischen den Parteien Einigkeit bestanden haben, dass der Betrieb der Gaststätte allein durch ordnungsgemäß ausgeführten Schallschutz gewährleistet werden könne. Von der Beantragung einer Ausnahmegenehmigung oder von einer Umwidmung der Einheiten im ersten Obergeschoss von Wohnungen zu Gewerbe sei zu keiner Zeit die Rede gewesen. Nach dem Kenntnisstand der Klägerin habe diese davon ausgehen müssen, dass aufgrund der zum 15.12.2000 ablaufenden befristeten Genehmigung die Gaststätte endgültig geschlossen werden müsse.
In Ansehung der zeitweilige...