Leitsatz (amtlich)
1. Ein Anspruch auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen ist dann nicht gegeben, wenn die Heizungsanlage nicht funktionsfähig ist.
2. Der Abrede der Mietvertragsparteien über die Zahlung von Heizkostenvorschüssen an den Vermieter ist jedenfalls konkludent zu entnehmen, dass der Vermieter die Bereitstellung einer funktionierenden Heizung und die Versorgung mit Wärme schuldet.
Normenkette
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 31.03.2008; Aktenzeichen 25 O 777/07) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin und die Anschlussberufung des Beklagten wird unter Zurückweisung ihrer Rechtsmittel im Übrigen das am 31.3.2008 verkündete Urteil der Zivilkammer 25 des LG Berlin teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 2.663,49 EUR nebst Zinsen i.H.v. 3 % über dem jeweiligen Basiszinssatz, jedoch mindestens 8 % p. a. von 1.083,17 EUR seit dem 6. Juni und von 1.580,32 EUR seit dem 6.10.2007 sowie 10.667,16 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 25.7.2008 zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Beklagte 64,5 % und
die Klägerin 35,5 % zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen der
Beklagte zu 61,8 % und die Klägerin zu 38,2 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Klägerin begehrt von dem Beklagten nach Kündigung des Mietvertrages die Herausgabe von Gewerberäumen sowie aus abgetretenem Recht die Zahlung rückständiger Miete bzw. Nutzungsentschädigung i.H.v. 8.756 EUR; nach Klageerweiterung in der Berufungsinstanz die Zahlung weiterer 17.992 EUR.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat durch am 31.3.2008 verkündetes Urteil die Klage hinsichtlich der Räumung und des überwiegenden Teils der begehrten Mietzahlungsansprüche abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass ein Anspruch der Klägerin auf Zahlung von Heizkostenvorschüssen i.H.v. monatlich 740 EUR zzgl. Mehrwertsteuer wegen der Stilllegung der Heizungsanlage nicht bestehe. Wegen der weiteren Begründung wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.
Die Klägerin hat mit der rechtzeitigen Berufung weiterhin die Herausgabe der Gewerberäume geltend gemacht und die Heizkostenvorschüsse verlangt. Nachdem der Beklagte die Gewerberäume zum 6.10.2008 herausgegeben hat, haben die Parteien den Rechtsstreit insoweit übereinstimmend für erledigt erklärt. Da inzwischen hinsichtlich der begehrten Heizkostenvorschüsse Abrechnungsreife eingetreten ist, hat die Parteien den Rechtsstreit auch i.H.v. 4.805,20 EUR für erledigt erklärt.
Die Klägerin hält die Kündigung vom 4.10.2007 für wirksam, weil entgegen der Auffassung des LG die Heizkostenvorschüsse geschuldet würden. Der Beklagte habe sich -unstreitig- bei Abschluss des Mietvertrages zur Zahlung der Heizkostenvorschüsse verpflichtet. Diese Verpflichtung entfalle nicht automatisch, wenn die Heizungsanlage nicht zur Verfügung gestellt oder außer Betrieb gesetzt werde. Hierbei bestehe nur ein Minderungsrecht, das das LG zutreffend verneint habe. Mit Schreiben vom 14.5.2008 habe die Konsum eG das Mietverhältnis erneut wegen Zahlungsverzuges gekündigt, weil der Beklagte zwischen November 2007 und Januar 2008 weiterhin nur 2.000 EUR monatlich und ab Februar 2008 gar nichts mehr an sie gezahlt habe.
Die Klageerweiterung sei wegen der ab Februar 2008 bis Juli 2008 bestehenden Miet- bzw. Nutzungsentschädigungsansprüche in Höhe der Gesamtmiete von 2.856 EUR monatlich zzgl. 856 EUR Heizkostenvorschuss für Januar 2008 begründet. Für den Zeitraum bis zum 21.5.2008 mache sie die Ansprüche aus abgetretenem Recht, danach aus eigenem Recht geltend, weil sie am 21.5.2008 in das Grundbuch eingetragen worden sei.
Mit der Berufungsbegründung vom 9.7.2008 hat die Klägerin erneut die Kündigung des Mietverhältnisses wegen des Mietrückstandes ausgesprochen.
Die Klägerin beantragt nunmehr noch, den Beklagten unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, an die Klägerin weitere 17.992 EUR nebst Zinsen i.H.v. 8 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.
Er ist weiterhin der Auffassung, dass die Klägerin nicht aktivlegitimiert sei. Bereits in der Klageerwiderung habe er bestritten, dass die Klägerin Inhaberin irgendwelcher Forderungen sei. Einen Nachweis, dass der Kaufpreis aus der Kaufvertragsurkunde gezahlt worden sei, habe die Klägerin nicht erbracht.
Einen Herausgabeanspruch der Klägerin habe es nicht gegeben, weil die Kündigung mangels Zahlungsrückstandes unwirksam und die Klägerin auch nicht berechtigt gewesen sei, die Kündigung auszusprechen.
Heizkostenvorschüsse schulde er nicht, weil die Heizung absichtlich nicht von der Klägerin instandgesetzt worden sei und sie die Heizko...
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