KG Berlin Urteil vom 23.01.2012 - 8 U 83/11

Leitsatz (amtlich)

Für die Annahme der Verwirkung reicht Zeitablauf alleine nicht aus. Erforderlich ist auch, dass wegen der Nichtgeltendmachung Vermögensdispositionen getroffen worden sind.

Verfahrensgang

LG Berlin (Urteil vom 04.04.2011; Aktenzeichen 12 O 160/09)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 4.4.2011 verkündete Urteil des LG Berlin - 12 O 160/09 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das angefochtene Urteil und dieses Urteil sind vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aus dem Urteil vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I. Die Berufung der Beklagten richtet sich gegen das am 4.4.2011 verkündete Urteil der Zivilkammer 12 des LG Berlin, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug genommen wird.

Die Beklagten tragen zur Begründung der Berufung vor:

1. Die vereinbarte Umsatzmiete sei auch in dem streitgegenständlichen Zeitraum auf die herabgesetzte Mindestmiete von 1.500 EUR zzgl. Nebenkosten und Umsatzsteuer reduziert worden. Die Beklagten hätten niemals eine höhere Mindestmiete als 1.500 EUR geschuldet und gezahlt. Zuletzt sei die Miete schriftlich für den Zeitraum vom 1.1.2004 bis 31.12.2004 auf die Mindestmiete herabgesetzt worden. In dem Schreiben vom 20.9.2004 hätten die Beklagten die Klägerin darum gebeten, von der sich anschließenden Mieterhöhung abzusehen und zum anderen eine weitere Reduzierung der Mindestmiete um 10 % ab 1.1.2004 zu genehmigen. In diesem Schreiben habe ein Angebot auf weitere Absenkung der Miete um 10 % ab 1.12.2004 (richtig: 1.10.2004) sowie Verzicht auf die Mieterhöhung durch den Wegfall der Mietreduzierung ab 1.1.2005 gelegen. Dieses Angebot sei von der Klägerin teilweise abgelehnt worden, soweit es um die zusätzliche Absenkung der Miete um 10 % gegangen sei. Allerdings habe die Klägerin das Angebot des Verzichts auf die Mieterhöhung ab 1.1.2005 angenommen. Der Vertreter der Klägerin, Herr H, habe noch im September 2004 bei einem Gespräch mit dem Beklagten zu 1) in den Räumen der Klägerin am Ostbahnhof erklärt, dass weitere Anträge auf Mietreduzierung nicht nötig seien, da die Umsatzmiete insoweit bereits auf die Mindestmiete reduziert sei. Die Beklagten hätten diesen Vortrag auch unter Beweis durch Zeugnis H gestellt.

Jedenfalls habe die Klägerin das Angebot der Beklagten auf Beibehaltung der Mindestmiete (Verzicht auf Mieterhöhung) stillschweigend angenommen. Denn eine weitere Reaktion auf das Schreiben der Beklagten vom 20.9.2004 sei nicht erfolgt. Die Beklagten hätten ab Januar 2005 weiter die Miete wie bisher bezahlt, ohne dass die Klägerin dies auch im Geringsten gerügt hätte. Vielmehr habe die Klägerin mit Schreiben vom 15.8.2005 die fälligen und zukünftig fällig werdenden Mieten mitgeteilt, wobei dem Schreiben eine Forderungsaufstellung beigefügt gewesen sei. Hieraus habe sich ergeben, dass die Klägerin auch im Jahre 2005 von einer Umsatzmiete von 1.500 EUR zzgl. Nebenkosten und Umsatzsteuer ausgegangen sei. Spätestens seit diesem Schreiben hätten die Beklagten davon ausgehen dürfen, dass die Klägerin das Angebot auf Beibehaltung der Mindestmiete angenommen habe und es bei dieser Mindestmiete sowohl rückwirkend als auch für die Zukunft verbleiben werde.

Die Klägerin habe in insgesamt zehn Schreiben in den folgenden Jahren erklärt, dass die Miete nur 1.500 EUR betrage (vgl. Anlagen B 6 bis B10, B12 bis B 15 und B 21). Die Jahresspitzabrechnungen hätten dazu gedient, den Mieter zu informieren, welche Umsatzmiete er für ein Geschäftsjahr schulde. Für die Jahre 2005, 2006 und 2007 habe die Klägerin in die Abrechnung stets nur die Mindestmiete von 1.500 EUR eingestellt. Die Vertragsänderung werde besonders klar in dem Schreiben der Klägerin vom 6.12.2006 (Anlage B 21), in dem die Klägerin bestätige, dass die herabgesetzte Miete der "vertraglich vereinbarten Zahlweise" entspreche.

2. Die Nachforderung einer erhöhten Miete sei jedenfalls verwirkt. Denn der Vermieter habe jahrelang die Zahlung der herabgesetzten Miete durch den Mieter rügelos hingenommen. Infolge des Gesprächs zwischen dem Beklagten zu 1) und Herrn H im September 2004 und der nachfolgenden rügelosen Hinnahme der reduzierten Mietzahlung von Januar 2005 bis Oktober 2008 und den wiederholten Erklärungen der Klägerin über die Mindestmiete hätte sich bei den Beklagten ein entsprechendes Vertrauen in den geringeren Mietzins entwickelt. Sie, die Beklagten, hätten sich auch darauf eingerichtet, nicht mehr in Anspruch genommen zu werden. Denn als Geschäftsleute hätten sie jeden Monat neu rechnen müssen. Kein Geschäftsmann lasse über 4 Jahre Mietrückstände auflaufen, ohne entsprechende Rückstände zu bilden. Die Beklagten hätten knapp kalkuliert und jeweils gerade so die (reduzierte) Miete aufgebracht.

3. Danach stehe der Klägerin rückständige Miete nicht mehr zu. Vielmehr hätten die Beklagten e...