Leitsatz (amtlich)
Zur Haftung des Gründungsgesellschafters eines Immobilienfonds.
Verfahrensgang
LG Berlin (Urteil vom 26.04.2005; Aktenzeichen 19 O 237/04) |
Tenor
Auf die Berufung der Kläger wird unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das am 26.4.2005 verkündete Urteil der Zivilkammer 19 des LG Berlin teilweise geändert:
Der Beklagte wird verurteilt, Zug um Zug gegen Übertragung der Geschäftsanteile der Kläger von 0,49765 % an der Gesellschaft bürgerlichen Rechts "K.-A.-H.GbR" auf den Beklagten,
a) an die Kläger 34.279,32 EUR nebst Zinsen seit dem 3.2.2005 i.H.v. 5 % Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu zahlen, und
b) die Kläger von ihren mit der Beteiligung verbundenen Verbindlichkeiten freizustellen,
Die Kosten des ersten Rechtszuges haben die Kläger zu 33,68 % und der Beklagte zu 66,32 % zu tragen.
Die Kosten des zweiten Rechtszuges haben die Kläger zu 33,14 % und der Beklagte zu 66,86 % zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % Sicherheit leistet.
Der Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages zzgl. 10 % abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10 % Sicherheit leisten.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I. Die Kläger begehren von dem Beklagten als Gründungsgesellschafter Freistellung von den mit ihrer Beteiligung im Dezember 1993 an dem geschlossenen Immobilienfonds "K.-A.-H. GbR" verbundenen Verbindlichkeiten Zug um Zug gegen Übertragung des Geschäftsanteils sowie - nach erstinstanzlicher Rücknahme eines Betrages von 1.620,48 EUR gemäß Schreiben vom 5.12.2002 - Schadenersatz i.H.v. 100.851,01 EUR (Eigenkapital, Agio, Notarkosten sowie diverse in den Jahren 1997 bis 2003 geleisteten Nachschusszahlungen; vgl. im Einzelnen die Berechnung mit Schriftsatz der Kläger vom 8.12.2004, S. 2 = Bd. I Bl. 157 d.A.).
Die Einnahmen des Fonds sollten aus der Vermietung von Wohnungen und (mit rund 85 % - vgl. Gutachten S., S. 11 - überwiegend) von Gewerbeflächen erzielt werden. Die prognostizierten Einnahmen ließen sich aus der Vermietung der Gewerbeflächen nicht erzielen, sodass aus der Mietgarantie innerhalb der Garantiezeit Leistungen erfolgten und die Gesellschafter Nachschüsse beschließen mussten.
Die Kläger haben dem Beklagten falsche bzw. unvollständige Prospektangaben vorgeworfen. Sie haben dies zunächst hinsichtlich der Angaben zur zu erwartenden Vermietbarkeit der Gewerberäume sowie den zu erzielenden Gewerbemieten beanstandet; dem Beklagten sei entsprechend einer Äußerung vom 5.10.1994, zu einer Veränderung Ende 1991 bzw. Mitte 1992, bereits 1993 der Niedergang des (insbesondere gewerblichen) Immobilienmarktes bekannt gewesen. Ferner haben sie geltend gemacht, dass in § 20 Nr. 8 des Gesellschaftsvertrages zwar geregelt sei, bei einer Teilung seien die Darlehen entsprechend anteilig zu übertragen. Zu einer Zustimmung sei die Bank im Darlehensvertrag aber nicht verpflichtet worden, weshalb ihnen ein Ablösen ihres Wohnungsanteils von den Unwägbarkeiten der Gewerbemieten nicht möglich sei. Des Weiteren sei hinsichtlich der Baugenehmigungslage nicht auf Risiken hingewiesen worden, sondern Sicherheit vorgegaukelt worden; die mangelnde Baugenehmigungslage habe zu Mehrkosten und erschwerter Vermietbarkeit geführt.
Wegen des Parteivorbringens erster Instanz und der dort gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.
Das LG hat durch am 26.4.2005 verkündetes Urteil die Klage abgewiesen.
Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn seien verjährt.
Ansprüche aus Prospekthaftung im weiteren Sinn stünden den Klägern ebenfalls nicht zu. Sie hätten nicht vorgetragen, dass ihnen im Zeitpunkt des Beitritts die Dokumentation vorgelegen habe. Da der Prospekt ersichtlich keine vollständige Information, sondern Verweise auf die Dokumentation enthalte, könnten die Kläger nicht auf fehlerhafte Angaben vertraut haben. Jedenfalls seien die Ansprüche verwirkt. Die Kläger hätten bereits 1997 gewusst, dass die prognostizierten Gewerbemieten nicht hätten erreicht werden können, sich an Lösungskonzeptionen beteiligt und bis zur Geltendmachung über 6 Jahre gewartet. Der Beklagte habe auch darauf vertrauen dürfen, weil in der Gesellschafterversammlung vom 22.9.1997 von den Gesellschaftern ein Honorar- und Entgeltverzicht für fondsspezifische Leistungen entgegen genommen worden sei. Auch hätte der Beklagte andernfalls nicht weitere Mittel zur Verfügung gestellt. Gesellschafter müssten innerhalb angemessener Zeit entscheiden, ob sie an der Beteiligung festhielten und könnten nicht gefahrlos zuwarten, ob sich die Anlage noch positiv entwickle. Die Verwirkung betreffe alle Prospektmängel, weil wegen der verwirklichte...
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