Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 10.7.9.2 Mietausfall

Rz. 215

Nach § 252 umfasst der zu ersetzende Schaden auch den entgangenen Gewinn, wobei als entgangen der Gewinn gilt, der nach gewöhnlichem Lauf der Dinge mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. In der Vergangenheit war es recht selbstverständlich, dass der Mieter auch für den Mietausfall in dem Zeitraum verantwortlich ist, in dem die Schönheitsreparaturen durchgeführt werden. Man ging davon aus, dass die Wohnung ohne Weiteres sofort wieder hätte vermietet werden können. Derzeit kann angesichts der Wohnungsknappheit ohne Weiteres davon ausgegangen werden, dass jede Wohnung jederzeit vermietbar ist, so dass die Vermutung des § 252 herangezogen werden und für Wohnraum Mietausfall grds. für zwei Monate verlangt werden kann (LG Berlin, GE 1999, 1052) und zwar auch ohne Darlegung eines konkreten Mietausfalls (LG Frankfurt am Main, ZMR 2000, 763). Für Geschäftsraum dagegen dürfte die frühere Rechtsprechung heranzuziehen sein dass der Vermieter darzulegen – und bei Bestreiten durch den Mieter zu beweisen – hat, dass er konkrete Vermietungsbemühungen unternommen hat, die lediglich wegen des Vertragsverstoßes des Mieters erfolglos blieben (OLG Bamberg, Urteil v. 17.4.2002, 8 U 112/01, ZMR 2002, 738, 739).

Rz. 216

Der Schadensersatzanspruch des Vermieters wegen Nichtausführung von Schönheitsreparaturen entfällt auch dann nicht, wenn der Nachmieter die Schönheitsreparaturen ausführt oder wenn ein Nachmieter anbietet, dies zu tun (BGH, Urteil v. 15.11.1967, VIII ZR 150/65, BGHZ 49, 56, 61 ff.; OLG Hamburg, Urteil v. 20.7.1983, 4 U 202/82, ZMR 1984, 342; LG Berlin, Urteil v. 3.3.1998, 65 S 329/97, GE 1998, 618; a. A. LG Itzehoe, Urteil v. 5.3.1992 – 4 S 233/91, WuM 1992, 242; AG Berlin-Tiergarten, Urteil v. 24.1.1995, 9a C 412/94, GE 1995, 501; LG Aurich, Urteil v. 18.1.1991,1 S 410/90, WuM 1991, 342).Ist der Schadensersatzanspruch erst einmal entstanden, kann er in einer derartigen Fallkonstellation nicht wieder entfallen. Der Schadensersatzanspruch geht auf Geldzahlung. Der Gläubiger, hier der Vermieter, ist in der Verwendung des Geldes frei. Er kann demgemäß die unrenovierte Wohnung weitervermieten mit der Maßgabe, dass dann der Nachmieter entweder freiwillig sogleich oder im Rahmen vereinbarter Fristen gezwungenermaßen zu einem späteren Zeitpunkt Schönheitsreparaturen durchführt. Jedenfalls kommen Schönheitsreparaturen durch den Nachmieter dem Vormieter nicht zugute.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Vermieter im Rahmen einer dreiseitigen Vereinbarung zwischen ihm, dem Vor- und dem Nachmieter damit einverstanden ist, dass der Nachmieter die von dem Vormieter geschuldeten Schönheitsreparaturen durchführt. Dann kann es aber gar nicht erst zur Entstehung eines Schadensersatzanspruches kommen.