Kinne/Schach/Bieber, BGB § 535 Inhalt und Hauptpflichten ... / 6.6.2 Unzulässige Veränderungen

Rz. 67

Nicht vom Recht des vertragsgemäßen Gebrauchs gedeckt sind bauliche Veränderungen und Einbauten, durch die

• das Mietobjekt endgültig und nur schwer behebbar verändert wird;
• nachteilige Folgewirkungen für die Räume zu befürchten sind;
• der äußere Gesamteindruck des Gebäudes, insbesondere der Fassade, beeinträchtigt wird;
• Störungen, Belästigungen oder Gefährdungen Dritter auftreten.

Derartige Veränderungen dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters durchgeführt werden. So darf der Mieter z. B. nicht ohne weiteres Wände versetzen, Leitungen verlegen, andere Fenster einbauen (LG Berlin, Urteil v. 5.3.1984, 61 S 387/83, MDR 1985, 57), eine Gasetagenheizung einbauen (LG Berlin, GE 1995, 109), Styroporplatten an den Decken anbringen (LG Braunschweig, Urteil v. 24.4.1985, 12 S 231/84, WuM 1986, 248), ein Duschbad einbauen (LG Berlin, GE 1995, 429).

Führt der Mieter dennoch ohne Zustimmung des Vermieters derartige Arbeiten durch, stellt sich die Frage, ob der Vermieter sogleich im laufenden Mietverhältnis Beseitigung verlangen darf. Das ist grundsätzlich zu bejahen. Nur in Ausnahmefällen kann das Interesse des Vermieters an der Erhaltung der Mietsache im vermieteten Zustand zurücktreten, wenn das Verlangen des Vermieters rechtsmissbräuchlich wäre (vgl. hierzu LG Berlin, Urteil v. 4.11.1993, 62 S 207/93, GE 1994, 53).

Unabhängig davon hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Veränderungen wieder zurückzunehmen (LG Berlin, GE 1985, 935), selbst wenn die Einbauten mit Zustimmung des Vermieters erfolgt sind (LG Berlin, Urteil v. 7.1.1994, 64 S 269/93, GE 1994, 583) oder mit dessen Zustimmung vom Vormieter übernommen worden sind (LG Berlin, Urteil v. 19.9.1986, 64 S 111/86, GE 1987, 39; OLG Hamburg, Urteil v. 13.6.1990, 4 U 118/89, ZMR 1990, 341). Bei Dübellöchern in Kacheln ist dies insofern problematisch, als dann die Kacheln ersetzt werden müssten. Eine Formularklausel, welche den Mieter bei Mietende verpflichtet, Dübeleinsätze zu entfernen, Löcher ordnungsgemäß und unkenntlich zu verschließen sowie etwa durchbohrte Kacheln durch gleichartige zu ersetzen, ist allein schon deshalb unwirksam, weil die Beseitigungspflicht sich auch auf Fälle erstreckt, in denen das Anbringen von Dübeln und Löchern zum vertragsgemäßen Gebrauch unerlässlich war (BGH, Urteil v. 20.1.1993, VIII ZR 10/92, DWW 1993, 74). Der Ausgleich wird im Rahmen der Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen zu finden sein. Dabei ist festzuhalten, dass Dübellöcher im Übermaß eine Pflichtverletzung darstellen.