Kinne/Schach/Bieber, BGB § 536 Mietminderung bei Sach- u ... / 3 Sachmängelhaftung – § 536 Abs. 1

Rz. 3

§ 536 Abs. 1 entspricht inhaltlich im Wesentlichen dem früheren § 537 Abs. 1, ist aber teilweise sprachlich modifiziert (die amtliche Begründung spricht von "Modernisierung"). Außerdem ist die Regelung für die völlige Aufhebung der Tauglichkeit textlich stärker von der Regelung für die Tauglichkeitsminderung abgesetzt worden, um die unterschiedlichen Rechtsfolgen zu verdeutlichen. Schließlich ist der Verweis auf die kaufrechtlichen Vorschriften zur Berechnung der Minderung entfallen. Dieses Verfahren hat sich als nicht praktikabel erwiesen. Die Praxis gibt indessen den Minderungsbetrag ohne Zugrundelegung der komplizierten Berechnungsformeln regelmäßig in geschätzten Prozentsätzen an. Dem trägt die offenere Formulierung in § 536 Abs. 1 Satz 2 Rechnung – so die amtliche Begründung zur Mietrechtsreform 2001.

Rz. 4

Auch eine Wohnflächendifferenz von mehr als 10 % zulasten des Mieters stellt einen Mietmangel dar (BGH, Beschluss v. 22.6.2021, VIII ZR 26/20, GE 2021, 1191; BGH, Urteil v. 25.11.2020, XII ZR 40/19, GE 2021, 175; BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14, WuM 2016, 34), der zur Minderung führt (vgl. dazu die Kommentierung zu § 535). Die Minderung führt zu einer endgültigen Herabsetzung der Miete, und zwar bei einer Abweichung von mehr als 10 % in voller Höhe, also nicht nur hinsichtlich des Betrages ab über 10 %. Auch wenn eine Wohnung möbliert vermietet ist, ist die Bruttomiete bei einer Wohnflächenabweichung um mehr als 10 % gegenüber der vereinbarten Wohnfläche im Verhältnis der Wohnflächenabweichung gemindert (BGH, Urteil v. 2.3.2011,VIII ZR 209/10, WuM 2011, 213). Das gilt auch bei Verkleinerung eines mit überlassenen Fahrradkellers im Rahmen einer geduldeten Modernisierung (BGH, Beschluss v. 12.10.2021 – VIII ZR 51/20, GE 2022, 196) oder wenn die Flächendifferenz die Folge von nach Abschluss des Mietvertrags erfolgten Umbauarbeiten ist, durch die diese Fläche dem angrenzenden Mietobjekt zugeschlagen worden ist (BGH, Urteil v. 25.11.2020, XII ZR 40/19, GE 2021, 175).