Rz. 26
Haftungsausschluss möglich
Grundsätzlich ist die Vereinbarung eines Haftungsausschlusses (anders als beim Minderungsrecht (vgl. § 536 Abs. 4) zulässig.
Unwirksame Formularklausel
Allerdings sind die gesetzlichen Schranken für die Wirksamkeit von Formularklauseln zu beachten. Gem. § 309 Nr. 7 ist es nur zulässig, die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel (§ 536 Abs. 1, 1. Alternative)- ausgenommen Körperschäden – auszuschließen (und die Haftung für die zweite (spätere, verschuldete Mängel) und dritte (Verzug des Vermieters) Alternative des § 536a Abs. 1 auf Vorsatz des Vermieters bzw. vorsätzliche oder grob fahrlässige Pflichtverletzung eines gesetzlichen Vertreters oder Erfüllungsgehilfen zu beschränken, nicht aber auf die – ebenfalls von § 536a Abs. 1 Var. 1 erfasste – Haftung wegen schuldhafter Vermietung im mangelhaften Zustand.
Die formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter einer Neubauwohnung nicht berechtigt ist, bei auftretender Baufeuchtigkeit Schadensersatz zu verlangen, ist wirksam (LG Mönchengladbach, ZMR 1993, 420)
Als noch angemessen wird auch folgende Klausel angesehen ( LG Mönchengladbach aaO):
"Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an dem ihm gehörenden Einrichtungs-gegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkung entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchem Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grob fahrlässig herbeigeführt hat."
Einschränkung notwendig
Ohne die Einschränkung "es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder fahrlässig herbeigeführt hat" wäre diese Formularklausel insgesamt unwirksam, so dass der Vermieter auch für anfängliche Mängel oder auch nur bei leichter Fahrlässigkeit auf Schadensersatz haften würde. Denn wenn der Inhalt einer Allgemeinen Geschäftsbedingung auch nur teilweise gegen Bestimmungen über die Unwirksamkeit von Formularklauseln verstößt, ist die Klausel grundsätzlich insgesamt unwirksam. Eine Aufrechterhaltung der Klausel auch nur teilweise oder ihre Zurückführung auf einen zulässigen Inhalt ist nach der Auffassung der Rechtsprechung unzulässig.
Klauseln wie "Die Haftung des Vermieters aus § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB ist ausgeschlossen" oder "Die Haftung des Vermieters für anfängliche Mängel ist ausgeschlossen", sind unwirksam (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 536a Rn. 59).
Die Haftung auf Schadensersatz kann nicht ausgeschlossen werden, wenn der Mieter sich gegen das Schadensrisko nicht versichern kann (BGH, RE vom 24.10.2001, VIII ARZ 1/01, GE 2002, 189).
Der vertragliche Ausschluss von Schadensersatzansprüchen des Mieters gegen den Vermieter wegen Sachschäden, welche durch Mängel der Mietsache verursacht sind,für die der Vermieter auf Grund leichter Fahrlässigkeit einzustehen hat, durch die in einem vom Vermieter gestellten Formularmietvertrag über Wohnraum enthaltene Klausel
"Führt ein Mangel des Mietobjekts zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter ...für diese Schäden – auch aus unerlaubter Handlung – nur bei Vorsatz und grober Fahrlässigkeit."
ist in diesem Fall unwirksam.
Folgender Haftungsauschluss ist auch im Formularmietvertrag bei Wohnraummiete wirksam:
"Die verschuldensunabhängige Haftung des Vermieters für anfängliche Sachmängel (§ 536a BGB) wird dem Vermieter vom Mieter erlassen."
Dies gilt auch und erst Recht, wenn der Vermieter das vom Schuldner vermietete Grundstück durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung erworben hat (LG Berlin, Urteil v. 17.11.2017, 63 S 56/17, ZMR 2019, 191).
Der Schadensersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 entfällt auch, wenn der Mieter bei Abschluss des Vertrages den Mangel der gemieteten Sache kannte oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht kannte (§ 536b BGB). Ebenfalls kann er den Schadensersatzanspruch nicht geltend machen, wenn er durch vorbehaltlosen Gebrauch der Mietsache zu erkennen gibt, dass er den durch den anfänglichen Mangel beeinträchtigten Gebrauch als vertragsmäßigen Gebrauch ansieht (LG Berlin GE 1996, 322).
Abhilfezusage des Vermieters
Der Mieter verliert trotz Kenntnis von Mängeln der Mietsache bei oder nach dem Vertragsschluss den Anspruch auf Schadensersatz oder Aufwendungsersatz nicht, wenn der Vermieter ihm auf sein Verlangen Abhilfe zugesagt hat (BGH, Urteil v. 21.3.2001, XII ZR 241/98, BGH Report 2001,447).
Beseitigt der Mieter eigenmächtig einen Mangel der Mietsache, ohne dass der Vermieter mit der Mangelbeseitigung in Verzug ist (§ 536a Abs. 2 Nr. 1) oder die umgehende Beseitigung des Mangels zur Erhaltung oder Wiederherstellung des Bestands der Mietsache notwendig ist (§ 563a Abs. 2 Nr. 2) , so kann er Aufwendungen zur Mangelbeseitigung weder nach § 539 Abs. 1 noch als Schadensersatz gemäߧ 536a Abs. 1 vom Vermieter ersetzt verlangen (BGH, Urteil v. 16.1.2008 , VIII ZR 222/06 , WuM 2008, 147; OLG Düsseldorf, Urteil v. 5.2.2009, I-10 U 128/08, ZMR 2009, 362).