Rz. 27
Nach § 536a Abs. 2 kann der Mieter den Mangel selbst beseitigen und Aufwendungsersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung des Mangels im Verzug ist– § 536a Abs. 2 Nr. 1.
Verzug tritt allerdings dann nicht ein, wenn der Mieter in Annahmeverzug ist. Das setzt voraus, dass der Vermieter dem Mieter die Mangelbeseitigung anbietet. Will er dazu den Mangel zuvor besichtigen, muss er dem Mieter Besichtigungstermine anbieten, um von seinem Besichtigungsrecht Gebrauch zu machen (LG Berlin, Urteil v. 24.11.2009, 63 S 55/09, GE 2010, 127). Unerheblich ist , ob es sich um einen anfänglichen Mangel, einen nachträglich aufgetretenen Mangel oder um einen vom Vermieter verschuldeten Mangel handelt. Diese Differenzierung ist nur für den Schadenersatzanspruch aus § 536a Abs. 1 maßgebend.
Unerheblich ist auch, ob der Mangel nur die gemieteten Räume betrifft oder auch die für den vertragsgemäßen Gebrauch notwendigen Nebenräume und Zubehöreinrichtungen (Treppen, Hausflure, Fahrstuhl). Der Aufwendungsersatzanspruch setzt auch nicht voraus, dass der Mieter mit dem Willen handelte, ein Geschäft des Vermieters zu führen. Das Selbsthilferecht ist auch nicht durch Vereinbarungen ausgeschlossen, wonach der Mieter bauliche Veränderungen entweder gar nicht oder nur mit Zustimmung des Vermieters vornehmen darf.
Rz. 28
Erforderliche Aufwendungen
Erforderliche Aufwendungen sind im Falle der berechtigten Ersatzvornahme solche, die der Mieter für angemessen halten durfte.
Das können sowohl Arbeitsleistungen des Mieters selbst sein als auch die durch die Beauftragung von Handwerkern entstehenden Kosten. Insoweit kann er sich auf das Urteil eines Fachmannes verlassen, er muss nicht das billigste Angebot aussuchen, sondern kann zu angemessenen Preisen arbeiten lassen (LG Berlin, Urteil v. 21.9.1984, 65 S 51/84, GE 1991, 989). Der Mieter kann vom Vermieter Freistellung von den eingegangenen Verpflichtungen zur Mängelbeseitigung verlangen (§ 275).
Kein Abzug "neu für alt"
Der Vermieter kann keinen Abzug "Neu für Alt" ( z. B. nach einem Wasserschaden von den Kosten für die Wiederherstellung des einwandfreien Dekorationszustand wegen der von Mieter wirksam übernommenen Renovierungspflicht) verlangen, da es sich nicht um einen Schadensersatzanspruch handelt, sondern um einen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen für die Wiederherstellung des vertragsgemäßen Gebrauchs (Erfüllungsanspruch).
Rz. 29
Dem Aufwendungsersatzanspruch kann ein Vorschussanspruch vorangehen.
Der Mieter ist nicht verpflichtet, zur Selbstbeseitigung der Mängel eigene Mittel einzusetzen. Er kann deswegen vom Vermieter einen entsprechenden Vorschuss verlangen. Dies ist gesetzlich zwar nicht geregelt, von der Rechtsprechung aber in Anwendung des § 242 entwickelt worden, so wie es auch im Werkvertragsrecht zu § 634 geschehen ist (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 271/07,GE 2008, 908; LG Berlin, GE 1992, 157; BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 271/07, GE 2008, 982, allgemeine Meinung). Der Mieter hat aber keinen Anspruch auf Kostenvorschuss für Maßnahmen, die zur nachhaltigen Mangelbeseitigung ungeeignet sind, BGH, Urteil v. 21.4.2010, VIII ZR 131/09, WuM 2010, 348 (Opfergrenzenurteil).
Der Vermieter muss dem Mieter auf Verlangen diejenigen Mittel zu Verfügung stellen, die zur Durchführung der Mängelbeseitigungsarbeiten durch den Mieter erforderlich sind. Dem Mieter muss es möglich sein, die Mängelfreiheit herbeiführen zu lassen, ohne eigene Mittel aufzuwenden (BGH, NJW 1971, 1451; KG, GE 1988, 351; LG Berlin, GE 1992, 157).Der Mieter kann jedoch dann keinen Vorschuss mehr verlangen, wenn das Mietverhältnis nur noch kurze Zeit besteht(LG Berlin NZM 1999, 119).
Der Vorschussanspruch geht auf Zahlung desjenigen Betrages, der voraussichtlich zur Mängelbeseitigung erforderlich sein wird. Insoweit ist auf den Kostenvoranschlag eines Fachhandwerkers abzustellen (LG Berlin, GE 1987, 39; 1991, 989). Dieser reicht allerding für den Nachweis der tatsächlich entstandenen Kosten nicht aus (LG Berlin, GE 1992, 725). Etwaige Differenzen zu dem dann tatsächlich benötigten Betrag sind später entweder nachzuzahlen oder zurückzuerstatten (BGH, a. a. O.). Der Vermieter hat dem Mieter auch die Aufwendungen für solche Schäden zu erstatten, die erst bei Ausführung der Instandsetzungsmaßnahmen erkennbar werden (LG Berlin, MM 1986, 402 f.). Nach Abschluss der Arbeiten ist über den Vorschuss abzurechnen.
Muster
Vorschuss für Mängelbeseitigung
| … |
… |
| (Mieteranschrift) |
(Datum) |
An
…
(Vermieter)
Betreff: Mängel in meiner Mietwohnung
hier: Geltendmachung eines Vorschusses für Mängelbeseitigung
Sehr geehrte(r) Frau/Herr …,
wie in meinem Schreiben vom … angekündigt, mache ich nunmehr einen Vorschuss zur Mängelbeseitigung geltend; denn nach wie vor weigern Sie sich, irgendwelche Arbeiten in meiner Wohnung zur Beseitigung der aufgezeigten Mängel durchzuführen bzw. durchführen zu lassen. Minderung und Zurückhalten der Miete haben auch nichts bewirkt. Ich habe deswegen von der Firma … einen Kostenvoranschl...