Kinne/Schach/Bieber, BGB § 538 Abnutzung der Mietsache d ... / 4 Abweichende Vereinbarungen

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Jedoch kann auch eine Haftung des Mieters für Veränderungen oder Verschlechterungen, die durch den vertragsmäßigen Gebrauch herbeigeführt werden, im Mietvertrag vereinbart werden. Die Klausel "Rückgabe der Sache in demselben Zustand wie übernommen" bedeutet jedoch keine Abweichung von § 538, sodass der Mieter für vertragsmäßige Veränderungen oder Verschlechterungen nicht haftet. Die Haftung des Mieters für vertragsmäßige Veränderungen oder Verschlechterungen kann in Formularverträgen nur im Rahmen der §§ 307 ff. auf den Mieter abgewälzt werden. Insoweit wird zwischen Mietverträgen über Wohnraum und Gewerberaum unterschieden. Formularklauseln in Wohnraummietverträgen sind unwirksam, soweit sie zu einer Haftung des Mieters für anfängliche Mängel führen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.4.1995, 10 U 137/94, WuM 1995, 435), zu einer Haftung für Schäden durch Dritte führen (BGH, Urteil v. 25.2.1987, VIII ZR 88/86, ZMR 1987, 257; OLG Düsseldorf, Urteil v. 9.2.1989, 10 U 96/89, WuM 1989, 508) oder eine Haftung des Mieters auch für Schäden begründen, die nicht den Mietgebrauch betreffen und/oder nicht aus seinem Obhutsbereich stammen.

Dem Mieter, dem die Räume unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen worden sind, können Schönheitsreparaturen jedenfalls formularmäßig nicht ohne angemessenen Ausgleich übertragen werden (BGH, Urteil v. 22.8.2018 – VIII ZR 277/16, ZMR 2018, 994; BGH, Urteil v. 18.03.2015 – VIII ZR 185/14, ZMR 2015, 685 = NZM 2015, 374). Das gilt auch für Geschäftsräume (OLG Dresden, Beschluss v. 6.3.2019, 5 U 1613/18, NZM 2019, 412; OLG Celle, Hinweisbeschluss v. 13.7.2016 – 2 U 45/16, NZM 2016, 644; OLG Düsseldorf, Urteil v. 16.2.2016 – I-24 U 63/15, GE 2016, 784). Durch individuelle Vereinbarung können dagegen Schönheitsreparaturen grundsätzlich auf den Mieter übertragen werden (a.A. LG Berlin, Urteil v. 15.3.2022 – 67 S 240/21 = WuM 2022, 220; Urteil v. 9.3.2017 – 67 S 7/17 = NZM 2017, 258). Für Abweichungen der Schönheitsreparaturen von der bisherigen Ausführungsart, die sich noch im Rahmen des Üblichen halten, haftet der Mieter bei formularmäßiger Untersagung nicht; denn derartige Allgemeine Vertragsbestimmungen sind unwirksam (BGH, Urteil v. 28.3.2007, VIII ZR 199/06, WuM 2007, 259; LG Berlin, Urteil v. 29.5.2007, 63 S 442/06, GE 2007, 845. Das gilt auch für sog. Farbwahlklauseln (BGH, Urteil v.21.9.2011, VIII ZR 47/11,WuM 2011, 618; BGH, Hinweisbeschluss v. 14.12.2010, VIII ZR 198/10, GE 2011, 263 = WuM 2011, 97; BGH , Urteil v. 20.1.2010, VIII ZR 50/09, WuM 2010, 142; BGH, Urteil v. 13.1.2010, VIII ZR 48/09, GE 2010, 335, Bestätigung von BGH, Urteil v. 18.2.2009, VIII ZR 210/08, WuM 2009, 286). Eine sog. Farbwahlklausel benachteiligt den Mieter (nur) dann nicht unangemessen, wenn sie ausschließlich für den Zeitpunkt der Rückgabe gilt und dem Mieter noch einen gewissen Gestaltungsspielraum belässt (BGH, Urteil vom 22.2.2012 – VIII ZR 205/11, GE 2012, 687 = WuM 2012, 194; BGH, Beschluss v. 14.12.2010,VIII ZR 218/10, WuM 2011, 212).