Kinne/Schach/Bieber, BGB § 545 Stillschweigende Verlänge ... / 2 Voraussetzungen im Einzelnen

Rz. 2

Die Gebrauchsfortsetzung ist ein tatsächlicher Vorgang, keine Willenserklärung. Unerheblich ist, ob der vom Mieter ausgeübte tatsächliche Gebrauch den vertraglichen Vereinbarungen entspricht; maßgeblich ist nur, ob der Mieter den Gebrauch der Mietsache so ausübt wie vor der Beendigung des Vertrages (BGH, Urteil v. 27.4.2016, VIII ZR 323/14, GE 2016, 849). Ist der Mieter zwar ausgezogen, die Wohnung aber noch nicht geräumt, führt noch Schönheitsreparaturen durch oder beseitigt noch Schäden, wird der Mietvertrag nicht gem. § 545 Satz 1 fortgesetzt (Schmidt-Futterer/Streyl § 545 Rn. 12).

Hinweis

Untermiete

Hat der Mieter die Wohnung untervermietet und setzt der Untermieter den Gebrauch der Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses fort, handelt es sich ebenfalls um einen Fall der Gebrauchsfortsetzung i.S.d. § 545 Satz 1. Auf einen entgegenstehenden Willen des Mieters kommt es nicht an (BGH VIII ZR 100/85, NJW-RR 1986, 1020).

Bei einer Mehrheit von Mietern reicht es aus, dass einer von ihnen den Gebrauch fortsetzt (Schmidt-Futterer/Streyl § 545 Rn. 16).

Rz. 3

Hingegen stellt der Widerspruch gegen die Gebrauchsfortsetzung eine formlose, empfangsbedürftige (§ 130 BGB) Willenserklärung dar, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. Anwendung finden, für die demgemäß Geschäftsfähigkeit vorliegen muss.

Die Erklärung muss eindeutig sein und dem richtigen Empfänger – Vermieter oder Mieter – zugegangen sein. Bei mehreren Vermietern oder Mietern muss – wie bei der Kündigung – der Widerspruch von allen Vertragsparteien ausgehen und allen Parteien zugehen. Da der Widerspruch auch konkludent erklärt werden kann, kann sowohl in der Gewährung einer bloßen Räumungsfrist (OLG Schleswig, RE v. 23.11.1981, 6 REMiet 2/81, WuM 1982, 65) als auch in der Erklärung, das Mietverhältnis nur bei Zahlung einer höheren Miete fortsetzen zu wollen, ein Widerspruch liegen.

Rz. 4

Auch in einem Räumungsverlangen des Vermieters kann eine solche konkludente Widerspruchserklärung liegen (BGH, Urteil v. 24.1.2018, XII ZR 120/16, GE 2018, 450; im Anschluss an BGH, Urteil v. 12.7.2006, XII ZR 178/03, NJW-RR 2006, 1385). Auch schon in dem Schreiben, mit dem die fristlose Kündigung ausgesprochen wird, kann der Widerspruch gegen die Verlängerung auf unbestimmte Zeit erklärt werden (BGH, Urteil v. 24.1.2018, XII ZR 120/16, a.a.O.; BGH, Beschluss v. 21.4.2010, VIII ZR 184/09, GE 2010, 902; Bieber in MünchKomm § 545 Rn. 12; Schmidt-Futterer/Streyl, § 545 Rn. 20). Grundsätzlich ist es aber zu empfehlen, den Widerspruch ausdrücklich innerhalb der 2-Wochen-Frist nach dem Kündigungstermin zu wiederholen, damit Unklarheiten über die Absicht beseitigt werden, das Mietverhältnis zum Kündigungstermin beenden zu wollen.