Kinne/Schach/Bieber, BGB § 547 Erstattung von im Voraus ... / 2.2 Bereicherungshaftung

Rz. 4

Grundsätzlich ist hier das Erlangte herauszugeben, wobei allerdings auch § 818 Abs. 3 (Entreicherung) anwendbar ist. Das tritt allerdings nur dann ein, wenn der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten hat. Allgemein versteht man im BGB unter dem Begriff des Vertretens ein Verschulden i. S. d. §§ 276, 278. Die Abgrenzung ist für die wesentlichen Fälle unproblematisch. So hat z. B. der Vermieter eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs des Mieters nicht zu vertreten. Umstritten ist das jedoch bei der ordentlichen Kündigung des Mieters. Dazu wird die Ansicht vertreten (Sternel, Mietrecht, III Rn. 169), dass es nicht um ein Verschulden des Vermieters, sondern um eine Zurechnung geht mit der Folge, dass die ordentliche Kündigung vom Vermieter zu vertreten ist. Das kann so dem Gesetz nicht entnommen werden, sodass es auch bei der ordentlichen Kündigung darauf ankommt, ob der Vermieter den Umstand, der zu seiner eigenen Kündigung geführt hat, nicht zu vertreten hat. Es ist nicht ersichtlich, dass das Gesetz in § 547 unter dem Begriff des Vertretenmüssens etwas anderes versteht als Verschulden. Daher müssen auch diese Fälle danach gelöst werden.

Bei der Kündigung des Vermieters gem. § 573a hat der Vermieter die Beendigung des Mietverhältnisses nicht zu vertreten, wenn der tiefergehende Anlass auch zur außerordentlichen Kündigung berechtigen würde.

Bei der ordentlichen Kündigung kommt es darauf an, welcher Kündigungsgrund vorliegt. Vertragsbeendigungen wegen schuldhafter Pflichtverletzungen des Mieters (§ 573 Abs. 1 oder Abs. 2 Nr.1) hat er nicht zu vertreten, diejenigen wegen Eigenbedarfs (§ 537 Abs. 2 Nr. 2) oder wegen angemessener wirtschaftlicher Verwertung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3) sehr wohl. Auf das Verhalten des Mieters zurückzuführende Kündigungen gem. §§ 543, 569 hat der Vermieter ebenso wenig zu vertreten wie die Kündigungen gem. § 563 Abs. 4 bei Tod des Mieters. Zu vertreten hat der Vermieter dagegen die Vertragsbeendigung wegen Kündigung des Mieters gem. § 540 wegen unberechtigter Verweigerung der Untervermietungserlaubnis oder gem. § 561 wegen Mieterhöhungen nach §§ 558, 559.

Eine Beendigung des Mietverhältnisses wegen Zeitablaufs hat der Vermieter ebenso wenig zu vertreten wie eine infolge eines Mietaufhebungsvertrags, wenn er selbst weder die Ursache dafür gesetzt noch die Aufhebung initiiert hat.

Bei der Abrechnung dürften sich in der Praxis wenige Unterschiede ergeben, da jedenfalls der noch nicht abgewohnte Teil der Mietvorauszahlung zurückzuerstatten ist (vgl. im Einzelnen – auch zu weiteren Streitpunkten – zusammenfassend Schopp, ZMR 1969, 161).

Hinweis

Anrechenbarer Bauskostenzuschuss

Bei einem anrechenbaren Baukostenzuschuss ist für die Berechnung der Bereicherung entscheidend, was nach dem objektiven Ertragswert der Räume der Vermieter mehr hätte erzielen können als das, was der alte Mieter ihm geschuldet hat (BGH, Urteil v. 29.4.2009, XII ZR 66/07, NJW 2009, 2374). Anhaltspunkt dafür könnte die Miete sein, die er vom Mietnachfolger erhält (BGH, Urteil v. 29.4.2009, XII ZR 66/07, a. a. O.). Kann der Vermieter die Vorauszahlung von dem neuen Mieter nicht erlangen, beschränkt sich der Bereicherungsanspruch des Mieters auf eine laufende Zahlung in Höhe und nach Fälligkeit der in Bezug auf die Vorauszahlung vereinbarten Verrechnungsquoten (BGH, Urteil v. 12.2.1959, VIII ZR 54/58, NJW 1959, 1428; OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.4.2007, 10 U 122/06, NZM 2007, 643).

Der Bereicherungsausgleich ist für diejenige Zeit zu gewähren, über die die Vorauszahlung noch zu verrechnen wäre (Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn. 47), bei fehlender Vereinbarung über die Verrechnungsdauer gleichmäßig für die Vertragsdauer. Beim unbefristeten Mietverhältnis ist der Anspruch auf höchstens 30 Jahre begrenzt, außerdem auf den Wert der Aufwendungen des Mieters (Schmidt-Futterer/Streyl, § 547 Rn. 47).