Kinne/Schach/Bieber, BGB § 548 Verjährung der Ersatzansp ... / 3 Anwendungsbereich – Ansprüche des Mieters, § 548 Abs. 2

Rz. 8

Der Begriff der "Verwendungen" ist durch die geänderte Fassung des § 536a Abs. 2 und § 539 durch den Begriff "Aufwendungen" ersetzt worden. Der Begriff der Aufwendungen bzw. Einrichtungen ist derselbe wie in §§ 536a, 539.

Die Aufwendungen des Mieters müssen dem Mietobjekt zugutegekommen sein und es in seinem Bestand erhalten, wiederhergestellt oder verbessert haben (BGH, Urteil v. 20.6.2012,VIII ZR 12/12, WuM 2012, 549). Die Bebauung eines Mietgrundstücks mit einem Gebäude gehört nicht dazu. Unerheblich sind die Eigentumsverhältnisse an der Mietsache oder deren Zubehör bzw. Inventar. Unter § 548 Abs. 2 fallen Ansprüche aus §§ 536a Abs. 2 und 539 Abs. 1.

Praxis-Tipp

Analoge Anwendung § 548 II BGB

§ 548 Abs. 2 ist auf alle Schäden, die zugleich Aufwendungen sind, analog anzuwenden, ebenso auf sog. "reine" Schäden, die nicht zugleich Aufwendungen sind, die aber zumindest auch in Zusammenhang mit einer Aufforderung zur Mangelbeseitigung oder deren Durchführung stehen (Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 48), wie etwa Ansprüche gemäß § 536a Abs. 1 auf Erstattung von Hotelkosten für die Unterbringung während einer Mangelbeseitigung oder auf Ersatz von schimmelgeschädigten Möbeln oder auf Erstattung von Gutachter- und Anwaltskosten zur Vorbereitung bzw. Durchsetzung eines Mangelbeseitigungsanspruchs.

Rz. 9

Neben den Aufwendungsersatzansprüchen unterliegen die Ansprüche des Mieters auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung gemäß § 539 Abs. 2. § 258 der Einrichtungen sind nach h. M. im Gegensatz zu sonstigen Gegenständen bewegliche Sachen, die mit der Mietsache vorübergehend verbunden werden, um ihrem wirtschaftlichen Zweck zu dienen (OLG Düsseldorf, Beschluss v. 5.10.2009, I-24 U 17/09, ZMR 2010, 959); entscheidend ist, ob die Befestigung der körperlichen Verbindung mit dem Mietobjekt dient. Die Verbindung mit der Mietsache muss ohne Zerstörung wieder trennbar sein (Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 51). Einrichtungen sind etwa – ohne dass es auf die Eigentumsverhältnisse ankommt – Türen, Schlösser, Waschbecken, Badewannen, Küchenzeilen, Einbauschränke, lose verlegter Teppichboden oder Laminat (bei fester Verklebung handelt es sich um eine bauliche Änderung), umpflanzbare Pflanzen etc.

Rz. 10

Hinweis

Duldung der Wegnahme

Der Vermieter schuldet nicht die Herausgabe, die etwa mit einem Ausbau der Einrichtungen verbunden wäre, sondern nach Rückgabe der Mietsache nur noch die Duldung der Wegnahme (BGH VIII ZR 326/80 NJW 1981, 2564).

Rz. 11

Mit §§ 536a Abs. 2; 539 Abs. 1; 555a Abs. 3 konkurrierende Ansprüche unterliegen in analoger Anwendung der Vorschrift gleichfalls der kurzen Verjährung. Neben den zuvor erwähnten Ansprüchen gemäß § 536a handelt es sich um Ansprüche aus Vereinbarungen der Parteien über einen Ausgleichsanspruch zugunsten des Mieters für getätigte Aufwendungen. Weiterhin können sich konkurrierende Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag, Bereicherungsrecht oder einem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis ergeben (Schmidt-Futterer/Streyl § 548 Rn. 49).

Rz. 12

Grundsätzlich muss es sich um Ansprüche gegen den Vermieter handeln, sodass Ersatzansprüche des Untermieters gegen den Hauptvermieter nicht erfasst sind, sofern nicht eine anderslautende Vereinbarung vorliegt (vgl. in diesem Zusammenhang BGH, Urteil v. 2.10.1985, VIII ZR 326/84, NJW 1986, 254).

Rz. 13

Ansprüche auf Erstattung von Vorauszahlungen auf die Miete nach § 547 unterliegen nicht der kurzen Verjährung (BGH, Urteil v. 28.5.2008, VIII ZR 133/07,WuM 2008, 402). Unanwendbar ist § 548 auch auf sonstige Schadensersatzansprüche des Mieters ohne Zusammenhang mit dem Mietverhältnis.

Rz. 14

Aus dem Verjährungszeitpunkt ergibt sich hier, dass die Ansprüche bis zur Beendigung des Mietverhältnisses entstanden sein müssen; anderenfalls gilt die allgemeine Verjährungsfrist (BGH, Urteil v. 12.6.1991, XII ZR 17/90, ZMR 1991, 369). Gemeint ist die rechtliche, nicht die tatsächliche Beendigung des Mietverhältnisses.