Kinne/Schach/Bieber, BGB § 549 Auf Wohnraummietverhältni ... / 4 § 549 Abs. 3

Rz. 4

Dieser Teil der Vorschrift betrifft die Ausnahmen für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Dieser Wohnraum hat nur deswegen eine eigenständige Regelung in Abs. 3 erfahren, weil die Sozialklausel des § 556a a. F. schon bisher diesen Wohnraum nicht erfasste (§ 556a Abs. 8 a. F.) und diese Regelung übernommen werden sollte. Folgerichtig ist also § 574 in § 549 Abs. 3 nicht ausgenommen, gilt also für Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Ein Gebäude ist nur dann als Studentenwohnheim i. S. d. § 549 Abs. 3 zu qualifizieren, wenn der Vermieter in dem Wohnheim ein an studentischen Belangen orientiertes Belegungskonzept praktiziert, das eine Rotation nach abstrakt-generellen Kriterien vorsieht. Die Dauer des Mietverhältnisses muss dazu im Regelfall zeitlich begrenzt sein und darf nicht den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung oder dem eigenen freien Belieben des Vermieters überlassen bleiben. Das der Rotation zugrunde liegende, die Gleichbehandlung aller Bewerber wahrende Konzept des Vermieters muss sich dabei mit hinreichender Deutlichkeit aus einer Satzung, entsprechender Selbstbindung oder jedenfalls einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben (BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/12, ZMR 2013, 98).Die bauliche Anlage und Ausstattung müssen geeignet und dazu bestimmt sein, eine Vielzahl von Studenten mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen (LG Heidelberg, Urteil v. 25.2.2011, 5 S 87/10, WuM 2011, 167). Die Eigenschaft als Studentenwohnheim geht nicht dadurch verloren, dass einzelne Appartements in dem Gebäude auch an Personen vermietet werden, bei denen es sich nicht um Studenten oder jugendliche Auszubildende handelt (LG Berlin, Urteil v. 8.5.2003, 67 S 339/02; Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 549 Rn. 66) Gemeinschaftseinrichtungen müssen nicht vorhanden sein (AG Freiburg, Urteil v. 9.11.1984, 4 C 335/84, WuM 1987, 128). Weder ist erforderlich, dass die Miete besonders preisgünstig ist (BGH, Urteil v. 13.6.2012, VIII ZR 92/12, a. a. O.), der Vermieter eine soziale Einrichtung oder der konkrete Mieter Student ist.

Dasselbe gilt für Wohnraum, der Teil eines Jugendwohnheimes ist, wofür die Widmung des Trägers maßgebend ist.

Ebenso wie in Abs. 2 gilt allerdings anders als bisher die Vorschrift des § 573b (Teilkündigung), während – wiederum wie in Abs. 2 und abweichend vom geltenden Recht – die Vorschrift über das Vorkaufsrecht (§ 577) von der Anwendung ausgenommen ist.