Kinne/Schach/Bieber, BGB § 560 Veränderungen von Betrieb ... / 5 Belege

Rz. 48

Belege (Bescheide über Grundsteuererhöhungen, Tarifänderungen usw.) und/oder Rechnungen brauchen der Erklärung gemäß § 560 nicht beigefügt zu werden. Der Mieter hat jedoch einen Anspruch auf Einsichtnahme und Überprüfung der Belege (Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22), wie es ihm auch sonst anlässlich der Abrechnung von Betriebskosten zusteht (LG Mannheim, NJW 1969, 1857). Die Umlage erhöhter Betriebskosten wird nicht fällig, wenn der Vermieter die Einsicht in die einschlägigen Belege verweigert (OLG Düsseldorf, NZM 2001, 48; LG Berlin, GE 2000, 409; Staudinger/Weitemeyer, § 556 Rn. 123 m. w. N.). Da ein substantiiertes Bestreiten des Mieters i. d. R. die Einsichtnahme in die Berechnungsunterlagen voraussetzt (LG Hannover, WuM 1990, 228; AG Langenfeld/Rheinland, Urteil v. 28.9.1998, 31 C 44/98, ZMR 1999, 33), reicht allein die Einräumung eines Zurückbehaltungsrechts nicht aus (a. A. Schmidt-Futterer/Lehmann-Richter, § 560 Rn. 22; LG Frankfurt/Main, WuM 1997, 52; LG Hanau, WuM 1985, 346).

Die Umlage erhöhter Betriebskosten ist nicht durchsetzbar, wenn der Vermieter die Vorlage der einschlägigen Belege verweigert (vgl. dazu näher § 556 Rn. 99; LG Berlin, Urteil v. 16.2.1999, 64 S 356/98). Die Behauptung des Mieters, der Vermieter habe ihm die Einsicht in die Belege verweigert, ist jedoch unerheblich, wenn der Mieter diesen Vortrag nicht ausreichend konkretisiert (OLG Düsseldorf, ZMR 1998, 67).

Rz. 49

Ausnahmsweise kann der Mieter nach Treu und Glauben Übermittlung von Fotokopien der Rechnungsbelege verlangen, wenn ihm die Einsicht in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters oder dessen ortsnaher Hausverwaltung nicht zugemutet werden kann (BGH, Urteil v. 13.9.2006, VIII ZR 71/06, ZMR 2006, 91), etwa weil Mieter und Vermieter heillos zerstritten sind, der Ort der Belegenheit nicht in zumutbarer Weise und angemessener Zeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln zu erreichen ist (BGH, Hinweisbeschluss v. 19.1.2010, VIII ZR 83/09, WuM 2010, 296; BGH, Beschluss v. 13.4.2010, VIII ZR 80/09, WuM 2010, 363) oder der in einer entfernt liegenden Stadt wohnende Vermieter sich trotz Aufforderung des Mieters weigert, die Belege am Ort des Mietobjekts zur Einsicht bereitzustellen (OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.6.2006, 10 U 164/05, GE 2006, 1230).

Der Vermieter ist nicht berechtigt, dem Mieter aus Gründen des Datenschutzes Einsicht in den Hauswartdienstvertrag und die Lohnabrechnungen zu verweigern (LG Berlin, Urteil v. 5.5.2006, 63 S 416/02, GE 2006, 849). Hat der Vermieter dennoch dem Mieter die Einsicht verweigert, so kann der Mieter die vom Vermieter insoweit angesetzten Kosten mit Nichtwissen mit der Folge bestreiten, dass die Betriebskostenerhöhung nicht gerichtlich durchsetzbar ist. Der Vermieter kann sich insoweit auch nicht auf die Formularklausel berufen, dass "Die Erhöhung … als anerkannt (gilt), wenn der Mieter nicht innerhalb von vier Wochen schriftlich begründete Einwendungen gegen die Erhöhung erhebt"; denn derartige Formularklauseln sind grundsätzlich unwirksam (vgl. dazu OLG Düsseldorf, Urteil v. 23.3.2000, 10 U 160/97, GE 2000, 602).

Die Einwendungen des Mieters gegen einzelne Betriebskostenpositionen sind nur dann zu berücksichtigen, wenn er diese aufgrund der eingesehenen Belege konkretisiert (KG, Urteil v. 24.7.2006, 8 U 224/05, GE 2006, 1231; OLG Düsseldorf, Urteil v. 22.6.2006, I-10 U 164/05, GE 2006, 1230; LG Berlin, Urteil v. 12.9.2003, 63 S 416/02, GE 2003, 1492; Urteil v. 18.9.2003, 62 S 166/03, GE 2003, 1492; Urteil v. 26.11.2002, 64 S 274/02; Urteil v. 18.11.2002, 67 S 147/02, GE 2003, 253; Urteil v. 15.3.2002, 65 S 327/01, GE 2003, 257).