Kinne/Schach/Bieber, BGB § 566 Kauf bricht nicht Miete / 7 Rechtsstellung des bisherigen Vermieters

Rz. 8

Mit dem Eigentumsübergang scheidet der bisherige Vermieter zwar aus der bisherigen schuldrechtlichen Stellung mit Rechten und Pflichten aus. Ihm verbleiben jedoch die bis dahin entstandenen Rechte (fällige Mietansprüche, fällige Schadensersatzansprüche). Nach BGH (NJW 1989, 451 f.) stehen bei Veräußerung eines vermieteten Hauses Schadensersatzansprüche gegen den nach Beendigung des Mietverhältnisses ausgezogenen Mieter wegen unterbliebener Endrenovierung und Wiederherstellung des früheren Zustands der Mieträume dem bisherigen Vermieter und nicht nach § 571 a. F. (jetzt § 566 n. F.) dem Erwerber zu, wenn sie bereits vor dem Eigentumswechsel entstanden und fällig geworden sind (vgl. auch BGH, GE 2000, 1471). Nicht so klar ist die Rechtslage dann, wenn zwar noch der ursprüngliche Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses und Auszug des Mieters das Verfahren des § 281 mit den entsprechenden Aufforderungen zur Leistung einleitet, die Frist jedoch erst nach Eigentumsumschreibung ausläuft und sich damit der Erfüllungsanspruch erst nach Eigentumsübergang in den Schadensersatzanspruch umwandelt. In einem derartigen Fall wird allerdings der nunmehr entstandene Schadensersatzanspruch dennoch nicht dem Grundstückserwerber zustehen, weil er seine Grundlage in dem Erfüllungsanspruch (z. B. Durchführung von Schönheitsreparaturen) hat, der noch zu einem Zeitpunkt entstanden war, als noch keine Grundstücksumschreibung erfolgt war. Denn dem Grundstückserwerber stehen nur solche mietvertraglichen Ansprüche zu, die sich "während der Dauer seines Eigentums … ergeben". Er haftet für Ansprüche des Mieters, die vor der Veräußerung fällig geworden sind (und in die der Erwerber nicht eintreten konnte). Im Übrigen haftet der bisherige Vermieter im Rahmen des § 566 Abs. 2 dann, wenn der neue Vermieter/Erwerber seinen Verpflichtungen nicht nachkommt. Das bezieht sich jedoch nur auf vertragliche Verpflichtungen, nicht auf unerlaubte Handlungen des Erwerbers. Die Haftung geht auf Schadensersatz, wobei er wie ein selbstschuldnerischer Bürge haftet (§ 773), also direkt in Anspruch genommen werden kann. Eine Einschränkung gilt allerdings insofern, als Haftungsbefreiung eintritt, wenn der Mieter vom Eigentumsübergang durch – nicht formbedürftige – Mitteilung des (bisherigen) Vermieters Kenntnis erlangt und der Mieter das Mietverhältnis nicht für den ersten Termin kündigt, für den die Kündigung zulässig ist. Notwendig ist eine Mitteilung des Vermieters (näher dazu BGHZ 45, 11), weil der Mieter durch seinen bisherigen Vertragspartner/Schuldner Klarheit über die Rechtsentwicklung erhalten muss, um sein Verhalten danach auszurichten. Nicht ausreichend ist eine Mitteilung des Erwerbers ohne Vollmacht des Veräußerers, eine Mitteilung vor Eigentumsübergang oder eine sonstige Kenntniserlangung des Mieters (Schmidt-Futtterer/Streyl, § 566 Rn. 148). Der Veräußerer wird auch dann von seiner Haftung befreit, wenn der Mieter trotz Kenntnis vom Eigentumsübergang mit dem Erwerber einen neuen Mietvertrag abschließt, den Mietvertrag verlängert oder von einer Verlängerungsoption Gebrauch macht (OLG Saarbrücken, Urteil v. 27.1.2016 – 2 U 71/14, ZMR 2016, 371).

Es haftet nur der veräußernde Erstvermieter, nicht ein Zweit- oder weiterer Veräußerer; das ergibt sich aus § 567b S. 2 (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 144).

Eine über § 566 Abs. 2 BGB hinausgehende Haftung des Veräußerers für Nachteile, die der Mieter durch die Veräußerung oder in der Zeit danach erleidet, besteht grds. nicht (Schmidt-Futterer/Streyl, § 566 Rn. 145).