Klausel zur Endrenovierung ist unwirksam

Leitsatz

Mieter, die in ihrem Mietvertrag eine Endrenovierungspflicht stehen haben, müssen dieser Pflicht nicht nachkommen. Das gilt selbst dann, wenn ihr Vertrag sie von laufenden Schönheitsreparaturen befreit und diese nicht explizit aufführt.

Sachverhalt

Im Mietvertrag des Klägers stand lediglich "Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gemäß Anlage zurückzugeben." Diese Anlage 10 zum Mietvertrag erklärte der BGH für ungültig. Darin verlangte der Vermieter und spätere Beklagter unter "Zustand der Mieträume", dass die Wohnung in einem "einwandfrei renovierten Zustand" übergeben werden müsse und darüber hinaus zum Zeitpunkt der Übergabe auch "fachgerecht renoviert" sein müsse. Darunter verstand der Mieter: neue Raufasertapeten in weiß, ebenso frisch weiß gestrichene Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper. Ebenso sei der Teppichboden "fachmännisch zu reinigen". Der BGH hat diese Klausel nun kassiert, mit der Folge, dass die Mieter, die auf Feststellung der Unwirksamkeit geklagt hatten, von Schönheitsreparaturen befreit sind.

Nach Meinung des BGH folgt weder aus dem eigentlichen Mietvertrag noch aus der entsprechenden Anlage 10 dass der Mieter über allgemeingültige Schönheitsreparaturen hinaus noch weitere Verschönerungen vornehmen muss. Derlei Reparaturen werden dem Mieter, so das BGH, nur insoweit auferlegt, als nach dem "Abnutzungszustand" hierfür ein Bedürfnis besteht. Als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung seien Vertragsklauseln unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligt (§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB). Der BGH hat mit dieser Entscheidung zum wiederholten Male eine Endrenovierungspflicht für wirkungslos erklärt, wenn sie den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses renoviert zu übergeben – und zwar unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung. Eine Endrenovierungspflicht ohne Rücksichtnahme auf den Zeitpunkt der letzten Verschönerung und den Wohnungszustand beim Auszug ist auch ungültig, selbst wenn der Mieter im Vertrag keine Verpflichtung zur Vornahme von Schönheitsreparaturen eingegangen ist. Nach Argumentation des BGH ist diese Pflicht unzulässig, da Mieter demnach selbst dann renovieren müssten, wenn sie erst kurze Zeit Mieter der Wohnung sind oder die Wohnung erst vor kurzem (freiwillig) renoviert hätten, also eigentlich gar kein Bedarf für eine (erneute) Renovierung bestünde.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 12.09.2007, VIII ZR 316/06.