Leitsatz
Die Verletzung der in einem Gewerberaummietvertrag vereinbarten Konkurrenzschutzklausel durch den Vermieter stellt einen Mangel der Mietsache gemäß § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB dar, der zur Minderung der Miete führen kann.
(amtlicher Leitsatz des BGH)
Normenkette
Kommentar
Zwischen den Parteien besteht ein Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer "Arztpraxis für die Fachdisziplin Orthopädie". Das Tätigkeitsfeld der Mieter wird im Mietvertrag im Einzelnen beschrieben; u.a. zählt dazu die Behandlung von "Verletzungen und Verletzungsfolgen der Stütz- und Bewegungsorgane". Hinsichtlich dieses Tätigkeitsfeldes ist im Mietvertrag Konkurrenzschutz durch den Vermieter vereinbart. Gleichwohl hat der Vermieter weitere Räume des Gebäudes an einen Facharzt für Chirurgie/Unfallchirurgie vermietet. Dieser Arzt führt u.a. operative Behandlungen an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Der Orthopäde sieht in diesem Umstand eine Verletzung der Konkurrenzschutzklausel. Er hat die Miete deshalb um 50 % gemindert.
Der BGH führt aus, dass der Orthopäde aufgrund seines Mietvertrags Schutz gegenüber allen ärztlichen Tätigkeiten genießt, die sein eigenes Arbeitsgebiet betreffen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die betreffende Tätigkeit von einem Fachkollegen oder von einem Arzt einer anderen Fachrichtung angeboten wird.
In der Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel zugleich als Mangel der Mietsache zu bewerten ist. Dies wird zum Teil bejaht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 15.5.1997, 10 U 4/96, NZM 1998 S. 307; Urteil v. 6.7.2001, 24 U 174/00, NZM 2001 S. 1033 = ZMR 2002 S. 38; KG Berlin, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, NZM 2007 S. 566; OLG Koblenz, Urteil v. 15.12.2006, 10 U 1013/05, NZM 2008 S. 405; OLG Frankfurt/M., Urteil v. 11.5.2004, 11 U 27/03, NZM 2004 S. 706; Eisenschmid, in Schmidt-Futterer, § 536 BGB Rdn. 172; Emmerich, in Staudinger (2011), § 535 BGB Rdn. 23; Häublein, in MünchKomm, § 536 BGB Rdn. 19; Kraemer, in Bub/Treier, Rdn. III B Rdn. 1250; Schreiber, in Lindner-Figura/Oprée/Stellmann, Geschäftsraummiete, 14. Kap. Rdn. 176), zum Teil verneint (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 1.7.1985, 4 U 167/84, EwiR 1985 S. 555 mit zust. Anm. Ostermann; OLG Dresden, Urteil v. 20.7.2010, 5 U 1286/09; Eckert, in Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 729; Leo/Ghassemi-Tabar, NZM 2009, S. 342).
Der BGH schließt sich der ersten Ansicht an.
Konkurrenzschutz und Mietmangel
Ein Verstoß gegen die Konkurrenzschutzklausel ist ein Mangel und berechtigt den Gewerbemieter, seine Miete zu mindern.
Der BGH führt aus, dass der vom Vermieter geschuldete Mietgebrauch durch die Konkurrenztätigkeit des Dritten unmittelbar beeinträchtigt wird. Dies gilt sowohl beim gesetzlichen (vertragsimmanenten) Konkurrenzschutz als auch beim vereinbarten Konkurrenzschutz. Die Höhe der Minderung hängt im Einzelfall davon ab, in welchem Umfang das Äquivalenzverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung durch die Konkurrenzsituation gestört wird.
Da dieser Punkt nicht aufgeklärt war, hat der BGH das Verfahren an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
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