Konkurrenzschutzklausel – Rechtsfolgen beim Verstoß dagegen

Leitsatz

Im Verstoß des Mieters gegen eine vertragliche Konkurrenzschutzklausel liegt kein Mangel der Mietsache i.S.v. § 536 Abs. 1 BGB (entgegen OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.7.2001, 24 U 174/00, NZM 2001 S. 1033; KG Berlin, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, NZM 2007 S. 566; OLG Koblenz, Urteil v. 15.12.2006, 10 U 1013/05, NZM 2008 S. 405). Der Mieter kann aber gem. § 280 Abs. 1 BGB den Ersatz des auf dem Verstoß beruhenden Schadens verlangen.

(amtlicher Leitsatz des Gerichts)

Normenkette

BGB §§ 252, 280 Abs. 1, 536

Kommentar

In einem Mietvertrag über Räume zum Betrieb einer Arztpraxis für Orthopädie ist folgende Konkurrenzschutzklausel vereinbart: "Der Vermieter gewährt für die Fachrichtung Orthopädie und den Schwerpunkt Chirotherapie des Mieters Konkurrenzschutz im Projekt ..."

In der Folgezeit hat der Vermieter weitere Praxisräume an einen Facharzt für Chirurgie und Unfallchirurgie vermietet. Dieser führt in seiner Praxis u.a. auch operative Eingriffe an den Stütz- und Bewegungsorganen durch. Der Orthopäde nimmt den Vermieter auf Erfüllung der Ansprüche aus der Konkurrenzschutzklausel in Anspruch. Außerdem begehrt er die Feststellung, dass er zur Minderung der Miete berechtigt ist.

Das Gericht führt aus, dass der Vermieter aufgrund der Konkurrenzschutzklausel verpflichtet ist, dafür zu sorgen, dass der Chirurg in seinen Praxisräumen keine operativen Eingriffe an den Stütz- und Bewegungsorganen durchführt, weil diese Maßnahmen zum geschützten Tätigkeitsbereich eines Arztes der Fachrichtung für Orthopädie zählt.

In der Rechtsprechung und Literatur ist streitig, ob der Verstoß gegen eine Konkurrenzschutzklausel zugleich als Mangel der Mietsache zu bewerten ist. Dies wird zum Teil bejaht (OLG Düsseldorf, Urteil v. 6.7.2001, 24 U 174/00, NZM 2001 S. 1033; KG Berlin, Urteil v. 25.1.2007, 8 U 140/06, NZM 2007 S. 566; OLG Koblenz, Urteil v. 15.12.2006, 10 U 1013/05, NZM 2008 S. 405), zum Teil verneint (OLG Frankfurt/M., Urteil v. 1.7.1985, 4 U 167/84, EWiR 1985 S. 555; Eckert in: Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, Rdn. 729; Leo/Ghassemi-Tabar, NZM 2009 S. 342). Der BGH hat die Frage bisher noch nicht entschieden. Das Gericht folgt der letztgenannten Ansicht. Nach allgemeinen Grundsätzen setzt die Annahme eines Mangels voraus, dass die Tauglichkeit der Mietsache durch den infrage stehenden Umstand unmittelbar beeinträchtigt wird. Umstände und Verhältnisse, die sich nur mittelbar auf die Tauglichkeit der Mietsache auswirken, sind nicht als Mangel zu bewerten (BGH, Urteil v. 16.2.2000, XII ZR 279/97, NJW 2000 S. 1714; Urteil v. 15.10.2008, XII ZR 1/07, NJW 2009 S. 664). Vorliegend wird die Tauglichkeit des Mietobjekts zum Betrieb einer orthopädischen Praxis durch die Existenz des Konkurrenten nicht unmittelbar berührt; dies spricht gegen die Bewertung der Konkurrenzsituation als Mangel.

Der durch den Konkurrenten gestörte Mieter kann den Vermieter allerdings auf Schadensersatz in Anspruch nehmen, wenn er infolge der Konkurrenzsituation einen Schaden erleidet. Insoweit kommt insbesondere ein Anspruch auf Ersatz des entgangenen Gewinns gem. § 252 Satz 1 BGB in Betracht (s. dazu BGH, Beschluss v. 27.10.2010, XII ZR 128/09, GE 2010 S. 1741). Im Entscheidungsfall hat das Gericht einen solchen Anspruch allerdings verneint, weil der Mieter dazu nicht ausreichend vorgetragen hatte.

Link zur Entscheidung

OLG Dresden, Urteil v. 20.7.2010, 5 U 1286/09, GE 2011 S. 133