Kündigung – Auch Fehlverhalten Dritter muss vorher abgemahnt werden

1 Leitsatz

Soll die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auf das Fehlverhalten eines Besuchers gestützt werden, das dem Mieter zuzurechnen ist, bedarf es für die Wirksamkeit der Kündigung grundsätzlich einer vorherigen Abmahnung des Mieters.

2 Normenkette

§§ 543 Abs. 1, 569 Abs. 2 BGB

3 Das Problem

Der Vermieter kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich und fristlos kündigen, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschulden des Mieters und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen, die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Ein wichtiger Grund liegt auch dann vor, wenn der Mieter den Hausfrieden nachhaltig stört (§ 569 Abs. 2 BGB). Allerdings muss der Mieter vor Ausspruch der Kündigung grundsätzlich abgemahnt werden. Der Sinn und Zweck einer solchen Abmahnung besteht zum einen darin, dem Empfänger unmissverständlich deutlich zu machen, dass ein bestimmt bezeichnetes vertragswidriges Verhalten nicht mehr länger hingenommen wird. Zum anderen soll die Abmahnung dem Mieter Gelegenheit zur Änderung des beanstandenden Verhaltens geben (so bereits BGH, Urteil v. 11.1.2006, VIII ZR 364/04).

4 Die Entscheidung

Dies gilt nach einem neuen Urteil des AG Stuttgart auch und gerade dann, wenn das Fehlverhalten (hier: Nichtbeachtung des Hausverbots) von einem Mitbewohner oder Besucher des Mieters ausgeht, da dem Mieter in einem solchen Fall erst recht die Möglichkeit gegeben werden muss, nach Abmahnung auf den Lebensgefährten oder Besucher einzuwirken. Entbehrlich ist eine Abmahnung nur dann, wenn sie offensichtlich keinen Erfolg versprochen hätte oder die Pflichtverletzung des Mieters besonders schwerwiegend war, z. B. einen Straftatbestand erfüllt oder wenn der Mieter durch sein Verhalten eine Bedrohungslage gegen den Vermieter oder andere Hausbewohner geschaffen hat, wodurch das Vertrauen in einer Weise zerstört wurde, dass dieses durch Aussprechen der Abmahnung nicht mehr hergestellt werden kann. Die Schutzpflicht des Vermieters gegenüber den anderen Mietern gebietet es in diesem Fall, dem Vermieter die Möglichkeit der sofortigen Beendigung des Mietverhältnisses einzuräumen (AG München, Urteil v. 7.4.2017, 477 C 18956/16). Dies ist jedoch nach Auffassung des AG Stuttgart beim Verstoß des Lebensgefährten gegen ein bereits 4 Jahre zurückliegendes Hausverbot nicht der Fall, da dieses aufgrund der dazwischenliegenden großen Zeitspanne keine Wirkung mehr entfalten konnte. Mangels Abmahnung war die Kündigung daher unwirksam und die Räumungsklage abzuweisen.

5 Entscheidung

AG Stuttgart, Urteil v. 11.12.2020, 35 C 4053/20