Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 1 Pflichtverstöße dokumentiert?

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.^[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach

• Art und
• Zeitpunkt

beschreiben kann. Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreits wäre es z. B. keinesfalls ausreichend, lediglich vorzutragen, der Mieter habe sich vertragswidrig verhalten oder pauschal die Ruhe gestört. Eine Kündigung lediglich mit dieser Begründung wäre unwirksam.^[2]

Die Pflichtverletzung ist vielmehr exakt zu beschreiben. Dem kommt überragende Bedeutung insbesondere bei Lärmbelästigungen durch den Mieter zu. Einmalige Störungen dürften hier noch keine Abmahnung rechtfertigen. Eine solche könnte jedenfalls unverhältnismäßig sein. Nimmt es der Mieter aber wiederholt mit der von ihm ausgehenden Lautstärke nicht so genau, werden Abmahnung und – bei wiederholten Verstößen – Kündigung nicht zu vermeiden sein. Erfahrungsgemäß aber liegt zwischen den Vertragsverstößen und der Abmahnung bzw. Kündigung ein gewisser Zeitraum. Ggf. kann sich der Vermieter an einzelne Vorfälle nicht mehr exakt erinnern. Er weiß nur, "da war doch was".

Lärmprotokoll

Um solchen Gedächtnislücken vorzubeugen, sollten sich Vermieter durchaus die Mühe machen und z. B. Lärmprotokolle fertigen. Auch wenn der BGH in seiner ständigen Rechtsprechung^[3] es für eine Mietminderung ausreichen lässt, wenn die Lärmbelastung (laute Klopfgeräusche, festes Getrampel, Möbelrücken usw.) ausreichend beschrieben und angegeben wird, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten, sollte die fristlose Kündigung stets auf ein solides Fundament gestellt werden.

Zunächst sind hier Datum, Uhrzeit und Dauer der jeweiligen Lärmbelästigung zu dokumentieren. Auch die Art der Geräuschemissionen ist zu beschreiben (z. B. Musik, Schreien, Klopfen an Wände oder Fußboden, Bohrmaschine). Sollten sich andere Mieter oder Hausbewohner an den Vermieter wenden und sich über die Lärmbelästigung eines Mieters beschweren, sollte der Vermieter diese Hausbewohner bitten, ebenfalls entsprechende Lärmprotokolle anzufertigen. Zumindest sollte er eine schriftliche Bestätigung der Lärmbelästigung anderer Hausbewohner einholen und von diesen unterzeichnen lassen, sodass die Beweisführung im Streitfall vor Gericht lückenlos gelingt.

Musterschreiben: Lärmprotokoll

Datum	Uhrzeit (Beginn)	Uhrzeit (Ende)	Beschreibung	Zeugen

Zeugenbestätigung

Grundsätzlich sollte der Vermieter stets auch bei anderen Vertragsverstößen oder verhaltensbedingten Ausfällen zu kündigender Mieter für ausreichend Beweismaterial sorgen. Wenn etwa die Beleidigung des Vermieters im Beisein von Zeugen erfolgte, sollte der Vermieter auch hier unbedingt für eine schriftliche Protokollierung des Vorfalls sorgen und sich das Protokoll von dem oder den Zeugen unterzeichnen lassen. Mindestens aber sollte er Namen und Anschrift der Zeugen notieren, um diese im Verfahren benennen zu können.

Musterschreiben: Zeugenbestätigung

Ich, ___________, wohnhaft in _____________, bestätige, dass Herr/Frau ___________, Vermieter der Liegenschaft ___________, von dem Mieter ___________ am gestrigen Tag um 17.30 Uhr im Treppenhaus der Liegenschaft ___________ als "liederlicher Dreckslump" und "fettes Faschistenschwein" bezeichnet wurde.

Düsseldorf, den _______

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Unterschrift (Zeuge)

Auch in den Fällen, in denen es vermehrt zur Sperrmülllagerung im Treppenhaus, im Keller oder im Bereich der Hausaußenflächen kommt, muss der Vermieter wissen, welcher Bewohner bzw. Mieter hierfür zur Verantwortung gezogen werden kann. Allein der Verdacht, es könne sich hierbei nur um einen bestimmten Mieter handeln, reicht nicht aus. Der bloße Verdacht untermauert keine Kündigung, schon gar keine Räumungsklage. Der Vermieter muss vielmehr wissen, wann wer welche Gegenstände wo gelagert hat. Erst dann werden von ihm ergriffene Konsequenzen auch einem streitigen Verfahren standhalten. In extremen Ausnahmefällen kann in diesem Zusammenhang auch eine Dokumentation der Vertragsverletzungen durch Videoaufzeichnungen in Betracht kommen.

Keller als Lokus

An ein und derselben Stelle im Keller des Mietshauses war ständig Feuchtigkeit mit beißendem Uringestank vorhanden. Über Monate hinweg war es dem Vermieter nicht möglich zu ermitteln, wer hierfür verantwortlich war. Der Vermieter installierte also an versteckter Stelle eine Überwachungskamera. Endlich konnte einer der Mieter als Übeltäter ausgemacht werden. Er hatte mehrmals täglich den Keller als Lokus verwendet.

Die darauf erfolgte fristlose Kündigung war wirksam, die anschließend erhobene Räumungsklage erfolgreich. Zwar hatte der Mieter alles abgestritten, als zulässiges Beweismittel wurde hier aber ausnahmsweise das Videomaterial zugelassen.^[4] Zwar wiegt in aller Regel das Persönlichkeits- und Sel...