Grundsatz: Der Mieter bestimmt, wer ihn besuchen darf
Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter ist das Hausrecht des Mieters geschützt. Dieses Recht kann er notfalls mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen[1] und sich mit einer strafbewehrten Unterlassungsklage gegen wiederholtes eigenmächtiges Eindringen des Vermieters in die Mieträume schützen. Jedes Betreten der Wohnung durch den Vermieter oder seine Gehilfen, wie Hausverwalter oder Hausmeister, gegen den Willen des Mieters stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Für den Vermieter ist auch verbindlich, wenn der Mieter ein Hausverbot gegenüber einem bestimmten vom Vermieter beauftragten Handwerker ausgesprochen hat.[2]
Ausnahme: Erhebliche Störungen durch den Besucher
Zwar gehört es zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen. Umgekehrt kann der Vermieter jedoch durch die Erteilung eines Hausverbots in dieses Recht eingreifen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Besucher durch sein Verhalten in erheblichem Maße den Hausfrieden gestört hat.[3]
Der bedrohliche Enkel
Der angetrunkene Enkel der Mieterin bedroht andere Hausbewohner mit einem Messer bzw. einer Schusswaffe. In einem solchen Fall ist ein Hausverbot nicht erst anzukündigen oder anzudrohen. Der Vermieter muss nicht zuwarten, ob sich der Enkel noch einmal derartig ungebührlich verhält.
Ein Hausverbot kommt immer dann in Betracht, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder auch die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat.
Verstoß als Kündigungsgrund?
Hat der Vermieter ein Hausverbot ausgesprochen, kommt eine außerordentliche fristlose Kündigung des Mieters, der trotz Hausverbots des Vermieters dem störenden Besucher den Zugang zu seinen Mieträumen gewährt, nur in Betracht, wenn der Vermieter das Hausverbot ohne hinreichenden Grund ausgesprochen hat. Kündigungsvoraussetzung sind vielmehr wiederholte erhebliche Störungen des Hausfriedens durch den Besucher.[4]
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