Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.19.4 Kündigung nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens

Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens sind die Mieten als Masseverbindlichkeiten vom Insolvenzverwalter zu zahlen. Hat der Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO die Enthaftung der Wohnung erklärt, ist allein der Mieter Schuldner der Miete. Wenn kündigungsrelevante Rückstände aufgelaufen sind, kann der Vermieter das Mietverhältnis jedoch in beiden Fällen außerordentlich fristlos kündigen.

Enthaftungserklärung

Im Bereich der Wohnraummiete steht dem Insolvenzverwalter gemäß § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO nicht das Recht auf Kündigung des Mietverhältnisses zu. Stattdessen bleibt ihm aber das Recht zu erklären, dass Ansprüche, die nach Ablauf der 3-monatigen Kündigungsfrist des § 109 Abs. 1 Satz 1 InsO fällig werden, nicht im Insolvenzverfahren geltend gemacht werden können. Diese sog. Enthaftungserklärung hat zur Folge, dass nach erfolgter Erklärung und Fristablauf keine Forderungen mehr gegen die Masse bzw. den Insolvenzverwalter geltend gemacht werden können, sondern ausschließlich gegen den (insolventen) Mieter.

Wirksam wird die Enthaftungserklärung nach § 109 Abs. 1 Satz 1 mit einer Frist von 3 Monaten zum Monatsende. Im Bereich des Wohnraummietrechts ist zwar grundsätzlich die Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB zu beachten. Hiernach kann der Mieter das Mietverhältnis jeweils zum 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen, wenn das Mietverhältnis noch keine 5 Jahre bestanden hat. Diese Bestimmung gilt allerdings nicht im Fall der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters. Anwendbar ist hier vielmehr die Bestimmung des § 573d Abs. 2 BGB, die die Kündigungsfrist bei einer außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist regelt. Unabhängig davon also, wie lange das Wohnraummietverhältnis bereits andauerte, kann die Enthaftungserklärung am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats erklärt werden.

Die Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters hat folgende Wirkungen:

• Die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis betreffend das Mietverhältnis geht in vollem Umfang vom Insolvenzverwalter wieder auf den Mieter über.^[1]
• Für eine Klage gegen den Vermieter auf Auszahlung eines nach der Enthaftungserklärung entstandenen Nebenkostenguthabens fehlt dem Insolvenzverwalter die Prozessführungsbefugnis.^[2]
• Die Kündigungssperre des § 112 Nr. 1 InsO verliert ihre Geltung.^[3]
• Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung einer die gesetzlich zulässige Höhe nicht übersteigenden Mietkaution wird vom Insolvenzbeschlag frei.^[4]

Kündigungsempfänger

Kündigungsempfänger ist zunächst stets der Insolvenzverwalter. Hat dieser allerdings die Enthaftungserklärung abgegeben, erhält der Mieter die Verfügungs- und Verwaltungsbefugnis über das Mietverhältnis zurück, weshalb Kündigungsempfänger dann der Mieter ist.^[5] Unabhängig hiervon aber ist die Kündigung im Fall der Enthaftungserklärung dann an den Insolvenzverwalter zu richten, wenn die Enthaftungserklärung noch keine Wirkung entfaltet hat.^[6] Die Enthaftungserklärung wird nach der Bestimmung des § 109 Abs. 1 Satz 2 InsO erst 3 Monate zum Monatsende wirksam.

[1] BGH, Urteil v 9.4.2014, VIII ZR 107/13, NJW 2014, 1954; BGH, Urteil v. 22.5.2014, IX ZR 136/13, WM 2014, 1239; BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, BGHZ 206, 1.

[2] BGH, Urteil v. 22.5.2014, IX ZR 136/13, WM 2014, 1239.

[3] BGH, Urteil v. 17.6.2015, VIII ZR 19/14, NJW 2015, 3087.

[4] BGH, Beschluss v. 16.3.2017, IX ZB 45/15, NJW 2017, 1747.

[5] BGH, Urteil v. 9.4.2014, VIII ZR 107/13, NJW 2014, 1954.

[6] BGH, Urteil v. 9.5.2012, VIII ZR 327/11, NZM 2012, 529.