Kündigung (außerordentliche) von Wohnraum / 3.31 Tätlichkeiten

Tätlichkeiten des Mieters, egal ob sie sich gegen den Vermieter, andere Mieter, Bedienstete des Vermieters oder auch Nachbarn richten, berechtigen den Vermieter in aller Regel ohne vorherige Abmahnung zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses.

• Ein Vermieter muss in der Lage sein, u. a. einen Handwerker mit der Ausführung von Arbeiten in seinem Haus zu beauftragen, ohne befürchten zu müssen, dass dieser von einem Mieter tätlich angegriffen wird.^[1]
• Der Vermieter ist auch zur fristlosen Kündigung berechtigt, wenn der Sohn des Mieters einen Hausbewohner tätlich angreift und der Mieter seinen Sohn durch Zurufe in seinem Tun bestärkt ("Schlag drauf, schlag drauf").^[2]
• Der Vermieter ist auch dann zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt, wenn der Mieter gegen seine Mitbewohner gewalttätig ist und es zu wiederholten Polizeieinsätzen gegen den gewaltbereiten Mieter kommt.^[3]

Ausmaß und Schuldfähigkeit sind unbedeutend

Bei Tätlichkeiten ist nicht deren Ausmaß, sondern allein die Tatsache der Tätlichkeit maßgeblich. Für die Schwere des Vertragsverstoßes kommt es nämlich nicht darauf an, ob die Tätlichkeit etwa zu dauerhaften Folgen für die Gesundheit des Geschädigten führen. Auch eine leichte Körperverletzung rechtfertigt eine fristlose Kündigung.^[4]

Auf Schuldfähigkeit kommt es nicht an

Grundsätzlich unerheblich ist, ob der Mieter schuldfähig ist oder nicht. Ist der Mieter aufgrund seines Gesundheitszustands als psychisch krank anzusehen, kommt die außerordentliche fristlose Kündigung ebenso infrage, wie wenn er voll zurechnungsfähig wäre. Auch für die Frage, ob eine Abmahnung erforderlich ist, gilt nichts anderes, wobei eine Abmahnung bei einem geistig unzurechnungsfähigen Mieter entbehrlich ist.^[5]

Im Übrigen berührt ein nachträgliches Wohlverhalten des Mieters die Wirksamkeit der Kündigung nicht.^[6]

Zurechnung von Tätlichkeiten Dritter

Der Mieter hat sich schuldhaftes Verhalten des Ehegatten und seiner Kinder zurechnen zu lassen, durch das Rechtsgüter anderer Hausbewohner oder des Vermieters gefährdet werden:

• Ein gefährlicher Angriff auf Leib und Leben des Hausverwalters oder des Hausmeisters rechtfertigt ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des Mieters, wenn der Angriff durch den Ehegatten erfolgte.^[7]
• Entsprechende Grundsätze gelten auch bei Kindern des Mieters.^[8]

Im Übrigen muss sich ein Mieter grundsätzlich auch das Verhalten eines Mitmieters oder Untermieters zurechnen lassen, nicht aber ohne Weiteres das Verhalten eines Besuchers.

Praxis-Beispiel

Die unvorhersehbare Ohrfeige

Ohrfeigt etwa ein Besucher des Mieters den Vermieter, stellt dies keine schuldhafte, zur fristlosen Kündigung berechtigende Pflichtverletzung des Mieters selbst dar, wenn der Mieter bezüglich des Schlags gegen den Vermieter weder Einfluss ausgeübt hat, noch die Situation begünstigt hat, noch hat vorhersehen können oder müssen, dass es zu einer solchen Eskalation kommen würde.^[9]

Lärmbelästigung rechtfertigt keine Tätlichkeiten

• Fühlt sich ein Mieter durch laute Musik aus einer anderen Wohnung belästigt, darf er selbstverständlich nicht in die Wohnung eindringen und deren Bewohner dann mit Tritten und Faustschlägen malträtieren. Eine Hausfriedensstörung, verbunden mit einem tätlichen Angriff auf eine andere Mietpartei, begründet auch ohne Abmahnung die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses durch den Vermieter.^[10]
• Schlägt der Mieter ein lärmendes Kind, das mit seiner Familie im selben Haus wohnt, rechtfertigt bereits dieser einmalige Vorfall eine fristlose Kündigung. Der Mieter kann aus den behaupteten Lärmbelästigungen keinen Rechtfertigungsgrund herleiten, da Lärm durch Kinder als normale Wohngeräusche hinzunehmen ist.^[11]

[1] LG Berlin, Urteil v. 26.6.2008, 67 S 337/07, GE 2008, 1052.

[2] AG Dortmund, Urteil v. 2.11.1994, 127 C 11283/94, DWW 1996, 282.

[3] LG Hamburg, Urteil v. 3.11.2005, 307 S 124/05, WuM 2005, 768.

[4] LG Berlin, Urteil v. 26.6.2008, 67 S 337/07, GE 2008, 1052.

[5] LG Karlsruhe, Urteil v. 30.7.2013, 9 S 57/13, ZMR 2014, 43.

[6] LG Karlsruhe, a. a. O.

[7] LG Karlsruhe, Urteil v. 30.7.2013, 9 S 57/13, ZMR 2014, 43.

[8] AG Dortmund, Urteil v. 2.11.1994, 127 C 11283/94, DWW 1996, 282.

[9] AG Neukölln, Urteil v. 17.10.2012, 5 C 84/12, GE 2013, 750.

[10] AG Münster, Urteil v. 28.8.2006, 48 C 1739/06, WuM 2007, 19.

[11] AG Saarburg, Urteil v. 6.12.2007, 5 C 372/07, WuM 2008, 689.