Kündigung bei Zugriff des Mieters auf Kautionskonto

1 Leitsatz

Ein eigenmächtiger Zugriff des Mieters auf ein an den Vermieter verpfändetes Kautionsguthaben verletzt das vertraglich geschützte Sicherungsrecht des Vermieters und kann eine ordentliche Kündigung rechtfertigen.

2 Normenkette

§§ 242, 278, 280, 551, 569 Abs. 2a Satz 4, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB

3 Das Problem

Eine vom Mieter geleistete Mietsicherheit sollte vom Vermieter auf einem von seinem Vermögen getrennten, aber auf seinen Namen laufenden Konto angelegt werden. Wird die Kaution auf den Namen des Mieters angelegt, muss an dem gesamten Guthaben als Sicherheit ein Pfandrecht zugunsten des Vermieters bestellt werden.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG München I entschiedenen Fall hat der Mieter die Kaution auf ein auf seinen Namen lautendes Konto eingezahlt und ein Pfandrecht an dem Kautionsguthaben zugunsten des Vermieters bestellt. Aufgrund eines bankinternen Versehens wurde dabei jedoch kein diesbezüglicher Kontosperrvermerk eingetragen, sodass das Kautionskonto für die Mitarbeiter der Bank nicht als solches erkennbar war. Nachdem der Mieter in finanzielle Schwierigkeiten geraten war, ließ er die Mietsicherheit in voller Höhe auf sein Girokonto umbuchen und das streitgegenständliche Mietkautionskonto auflösen. Nach Kenntnis dieser Umstände kündigte der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos, hilfsweise ordentlich mit der Begründung, dass der Mieter damit gegen den Mietvertrag verstoßen und einen massiven Vertrauensbruch begangen habe. Daraufhin stellte der Mieter dem Vermieter eine neue Mietkaution in der vertraglich vereinbarten Höhe zur Verfügung.

Das LG München I bestätigte in seiner Entscheidung die Berechtigung des Vermieters zur ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Die Annahme einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung (i. S. v. § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) komme nämlich bereits dann in Betracht, wenn der Mieter unberechtigterweise das – die Höhe einer Monatsmiete übersteigende – Kautionsguthaben vollumfänglich umbucht und das Mietkautionskonto auflöst. Für die Annahme eines jedenfalls fahrlässigen Verhaltens spricht dabei, wenn der Mieter unter Berücksichtigung der Höhe des umgebuchten Betrags und seiner angespannten finanziellen Verhältnisse hätte erkennen können und müssen, dass er über das verpfändete Kautionsguthaben verfügt.

Ein damit verbundenes Bankversehen durch die unterlassene Eintragung eines Kontosperrvermerks geht (gem. § 278 BGB) regelmäßig zulasten des vertragswidrig über das Kautionskonto verfügenden Mieters. Ein nachträgliches Wiederauffüllen der Kaution durch den Mieter berührt wie auch ein nachträgliches Wohlverhaltens des Mieters in anderen Kündigungsfällen nicht die materiell-rechtliche Wirksamkeit der ordentlichen Kündigung. Auch die Annahme eines treuwidrigen Verhaltens des Vermieters kommt in diesem Fall regelmäßig nicht in Betracht. Letztlich war auch eine Abmahnung vor der Kündigung nicht erforderlich. Anders als bei der fristlosen Kündigung, auf die das Gericht vorliegend nicht mehr einzugehen hatte, ist eine Abmahnung bei der ordentlichen Kündigung gerade keine grundsätzliche Wirksamkeitsvoraussetzung. Der Mieter war daher zur Räumung und Herausgabe der Mieträume zu verurteilen.

5 Entscheidung

LG München I, Urteil v. 23.11.2022, 14 S 10546/22