Kündigung durch den Vermieter

Zusammenfassung

Überblick

Um ordentlich kündigen zu können, muss der Vermieter grundsätzlich ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorweisen können. Bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen ist auch eine außerordentliche Kündigung des Vermieters möglich.

1 Ordentliche Kündigung durch den Vermieter

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt – abgesehen von wenigen Ausnahmen – ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Abweichende vertragliche Vereinbarungen zum Nachteil des Mieters sind unwirksam (§ 573 Abs. 4 BGB).

Hinweis

Weitgehender Ausschluss des Kündigungsrechts

Das freie Kündigungsrecht des Vermieters, wie es z. B. bei Geschäftsräumen besteht, ist damit bei Mietverhältnissen über Wohnraum weitgehend ausgeschlossen und gilt nur noch in folgenden Fällen:

1.1 Freies Kündigungsrecht

• Bei einem Mietverhältnis über eine Wohnung in einem vom Vermieter selbst bewohnten Zweifamilienhaus sowie bei Wohnraum innerhalb der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung (§ 573a BGB).
• Bei Nebenräumen oder Teilen eines Grundstücks (z. B. Garten), wenn der Vermieter die Kündigung auf diese Räume bzw. Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten (§ 573b BGB).
• Bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet ist (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
• Bei Mietverhältnissen über Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den dieser überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum dem Mieter nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen ist, mit denen er einen auf Dauer angelegten Haushalt führt (§ 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB).
• Bei Mietverhältnissen über Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim (§ 549 Abs. 3 BGB).
• Bei Mietverhältnissen über Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat (§ 549 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

1.2 Berechtigtes Interesse

Zur Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum, das nicht unter eine dieser Ausnahmevorschriften fällt, ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich.

§ 573 Abs. 2 BGB beinhaltet eine beispielhafte und nicht abschließende Aufzählung von Umständen, die als berechtigtes Interesse anzusehen sind.

Danach liegt ein berechtigtes Interesse des Vermieters insbesondere vor, wenn

• der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat;
• der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt;
• der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde.

Die Kündigungsschutzvorschriften gelten auch dann, wenn eine Miteigentümergemeinschaft (z. B. eine Erbengemeinschaft) gemeinschaftliche Räume (z. B. eine Wohnung des Mehrfamilienhauses) einem ihrer Mitglieder vertraglich gegen Entgelt zur alleinigen Nutzung überlässt, da hierdurch regelmäßig ein Wohnraummietverhältnis zustande kommt, auf das die zum Schutz des Mieters vorgesehenen gesetzlichen Bestimmungen anzuwenden sind.^[1]

Geschäftsräume

Die Kündigungsschutzvorschrift des § 573 BGB gilt nicht für Mietverhältnisse über Räume, die zu anderen als zu Wohnzwecken vermietet sind (z. B. Geschäftsräume). Diese können ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden.

Hier kann dem gewerblichen Vermieter vertraglich sogar ein jederzeitiges ordentliches Kündigungsrecht eingeräumt werden. In diesem Fall ist die Ausübung dieses Kündigungsrechts ohne weitergehende Anhaltspunkte selbst dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter mit der Kündigung zugleich bezweckt, einem (berechtigten) Mängelbeseitigungsverlangen seines Mieters nicht mehr nachkommen zu müssen.^[2]

Hinweis

Mischmietverhältnis

Gleiches gilt, wenn durch einheitlichen Vertrag sowohl Wohnraum als auch gewerblich genutzte Räume vermietet sind (Mischräume) und die gewerbliche Nutzungsart überwiegt.^[3]

Der gewerbliche Teil in einem Mischmietverhältnis überwiegt jedenfalls dann, wenn die Fläche der vermieteten Gewerberäume und die auf sie entfallende Miete ein Vielfaches der entsprechenden Größen der Wohnräume darstellen und sich eine hiervon abweichende rechtliche Einordnung des Vertrags aus vertraglichen Erklärungen der Parteien nicht ergibt. Der Umstand allein, dass die Wohnung den Lebensmittelpunkt des Mieters bildet, führt nicht dazu, dass auf den Wohnraumteil die Bestimmung des § 573 Abs. 1 BGB anzuwenden ist. Die nur wirtschaftliche Teilbarkeit des Mietobjekts i...