Kündigung – Form und Inhalt / 11 Unzulässigkeit von Teilkündigungen

Die Kündigung sowohl durch den Vermieter als auch durch den Mieter muss sich immer auf das gesamte Mietverhältnis erstrecken. Grundsätzlich unzulässig ist die Teilkündigung eines einheitlichen Mietverhältnisses.

Praxis-Beispiel

Teilkündigung

• Die Kündigung von 2 Zimmern einer 4-Zimmer-Wohnung.
• Die Kündigung einer Garage, wenn ein einheitliches Mietverhältnis über Wohnraum und Garage vorliegt.
• Die Kündigung des Gartens bei einem Einfamilienhaus.
• Die Kündigung von Neben- oder Zubehörräumen (Speicher-, Kellerabteil, Waschküche u. Ä.).

Unzulässig ist unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kündigung des gesamten Mietverhältnisses, wenn nur ein Teil der Wohnung z. B. für die Eigennutzung benötigt wird.^[1]

Eine teilweise Beendigung des Mietverhältnisses kann nur einvernehmlich durch Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags erfolgen.

Eine Ausnahme von dem Grundsatz der Unzulässigkeit der Teilkündigung beinhaltet § 573b BGB.

Hinweis

Teilkündigung von Nebenräumen

Danach kann der Vermieter nicht zum Wohnen bestimmte Nebenräume (z. B. Speicher-, Kellerräume) oder Teile eines Grundstücks (z. B. den Garten) ohne ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 573 BGB kündigen, wenn er die Kündigung auf diese Räume oder Grundstücksteile beschränkt und sie dazu verwenden will, Wohnraum zum Zwecke der Vermietung zu schaffen oder den neu zu schaffenden und den vorhandenen Wohnraum mit Nebenräumen oder Grundstücksteilen auszustatten.

Einer Kündigung bedarf es jedoch nicht, wenn der Nebenraum (z. B. Kellerraum) dem Mieter mangels Erwähnung im schriftlichen Mietvertrag nicht mitvermietet, sondern dessen Nutzung dem Mieter lediglich gestattet wurde. Eine solche Gestattung ist grundsätzlich widerruflich, sodass der Vermieter die Herausgabe solcher nicht vermieteter Räume verlangen kann, es sei denn, das Herausgabeverlangen würde aufgrund besonderer Umstände gegen Treu und Glauben verstoßen.

Gleiches gilt für den Fall einer leihweisen Überlassung der Räume.^[2] Dementsprechend begründet selbst die Nutzung eines mit der Wohnung nicht mitvermieteten Raums über mehrere Jahre weder ein Recht zum Besitz noch einen Anspruch auf Zurverfügungstellung eines entsprechenden Raums, wenn der fragliche Raum an einen anderen Mieter vermietet ist oder wird.^[3]

Gleiches gilt für eine jahrzehntelange bloße Nutzung der zum Mietwohnhaus gehörenden Hof- und Gartenfläche (z. B. zum Abstellen eines Pkw). Auch dies begründet kein mietvertragliches Gebrauchsrecht des Mieters.^[4]

Gestattet der Vermieter z. B. das Abstellen von Fahrrädern im Hof, stellt dies eine reine Gefälligkeit dar. Mit einer solchen Erlaubnis ist grundsätzlich keine Erweiterung des Mietvertrags verbunden. Vielmehr handelt es sich um einen Leihvertrag, der jederzeit gekündigt werden kann.^[5]

[1] BVerfG, Beschluss v. 19.10.1993, 1 BvR 25/93, BVerfG, Beschluss v. 19.10.1993, 1 BvR 1620/92, NJW 1994 S. 308.

[2] LG Saarbrücken, Urteil v. 7.6.1996, 13 B S 13/96, WuM 1996 S. 468; vgl. auch Sternel, I 213, II 180.

[3] AG Berlin-Lichtenberg, Urteil v. 29.5.2002, 7 C 570/01, NZM 2003 S. 714.

[4] AG Trier, Urteil v. 27.1.2006, 7 C 402/05, WuM 2006 S. 143.

[5] LG Berlin, Urteil v. 26.5.2011, 67 S 70/11.