Kündigung wegen nicht gezahlter Kaution (2)

Leitsatz

1. Die Nichtzahlung der Kaution ist bei der Gewerberaummiete grundsätzlich als wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB zu bewerten.
2. Die Kündigung kann nur innerhalb der Frist des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen werden. Die Frist beginnt mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Vermieter. Dies ist der Fall, wenn für den Vermieter ein aktuelles Sicherungsbedürfnis entsteht.

(Leitsätze der Redaktion)

Normenkette

BGB § 543 Abs. 1

Kommentar

Die Parteien schlossen im Februar 1999 einen Mietvertrag über Ladenräume zu einer monatlichen Miete von ca. 25.000 DM. Nach den vertraglichen Vereinbarungen hatte der Mieter bis 31.3.2000 eine Kaution von 60.000 DM zu bezahlen. Der Mieter hat die Kaution allerdings nicht bezahlt. Ab April 2003 hat der Mieter die Miete wegen einer behaupteten Flächenabweichung und wegen der Beeinträchtigung durch Bauarbeiten gemindert. Im Mai 2003 hat der Vermieter den Mieter zur Zahlung der Mietrückstände und der Kaution aufgefordert. Im August 2003 hat der Vermieter den Mieter wegen der Nichtzahlung der Kaution abgemahnt; im September 2003 hat er das Mietverhältnis wegen Nichtzahlung der Kaution fristlos gekündigt. Es war zu entscheiden, ob das Mietverhältnis hierdurch beendet worden ist.

Dies wird vom BGH bejaht. Der Kündigungsgrund folgt in Fällen dieser Art aus § 543 Abs. 1 BGB. Danach kann der Vermieter unter anderem dann kündigen, wenn der Mieter seine vertraglichen Verpflichtungen verletzt und dem Vermieter deshalb die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Der BGH führt hierzu aus, dass die Nichtzahlung der Kaution grundsätzlich als erhebliche Vertragsverletzung zu bewerten ist. Wird die Kaution nicht bezahlt, kann der Vermieter nicht auf die Möglichkeit der Zahlungsklage verwiesen werden.

Im vorliegenden Fall bestand die Besonderheit, dass der Vermieter erst dreieinhalb Jahre nach der Fälligkeit der Kaution gekündigt hat. Dies führt zu der Frage, ob die Kündigung innerhalb der Frist des § 314 Abs. 3 BGB erklärt worden ist. Nach dieser Vorschrift kann der Berechtigte nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat. Ein Teil der Rechtsprechung und Literatur vertritt hierzu die Ansicht, dass die Vertragsverletzung in Fällen der vorliegenden Art so lange fortdauert, wie sich der Mieter mit der Zahlung der Kaution oder der Miete in Verzug befindet (KG, GE 2005, 236; Blank in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, § 543 BGB Rdn. 123). Dies hat zur Folge, dass die Frist des § 314 Abs. 3 BGB entweder überhaupt nicht oder erst mit der Abmahnung zu laufen beginnt.

Der BGH teilt diese Ansicht nicht: Die Frist des § 314 Abs. 3 BGB beginnt mit der Kenntniserlangung des Kündigungsgrunds durch den Berechtigten. Wird die Kaution nicht bezahlt, entsteht für den Vermieter ein aktuelles Sicherungsbedürfnis, wenn der Mieter mit der Mietzahlung in Verzug gerät. Dies sei im April 2003 der Fall gewesen. Die Frist des § 314 Abs. 3 BGB habe deshalb im April 2003 begonnen. Der Vermieter habe zwar weitere vier Monate zugewartet; diese Zeit sei aber "noch angemessen im Sinne von § 314 Abs. 3 BGB".

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 21.3.2007, XII ZR 36/05