Kündigung wegen unerlaubter Untervermietung kann rechtsmissbräuchlich sein

Leitsatz

Wenn ein Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat und der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet ist, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht kündigen.

Sachverhalt

Ein Vermieter hatte seiner Mieterin ordentlich gekündigt, weil diese ihre Wohnung ohne Erlaubnis untervermietet hatte. Aus den Regelungen des Mietvertrags ergab sich, dass die Mieterin einen Anspruch auf Erlaubnis der Untervermietung hat. Vor allem war kein wichtiger Grund in der Person der Untermieterin ersichtlich. Außerdem hatte die Mieterin rechtzeitig um Erlaubnis der Untervermietung beim Vermieter nachgefragt. Der BGH entschied zugunsten der Mieterin.

Zwar verletzt ein Mieter seine vertraglichen Pflichten, wenn er seine Wohnung untervermietet, ohne die erforderliche Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat.

Ob aber eine derartige Pflichtverletzung auch eine ordentliche Kündigung ermöglicht, muss unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls beurteilt werden. Hier kommt es auch darauf an, warum der Mieter ohne die Genehmigung des Vermieters die Wohnung an einen Dritten überließ. Insbesondere eine bewusste Missachtung der Belange oder der Person des Vermieters würde für eine gerechtfertigte Kündigung sprechen. Im entschiedenen Fall war es aber so, dass der Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung rechtzeitig erbeten hat. Auch sprachen keine Gründe gegen die Untermieterin. Da der Vermieter zur Erteilung der Erlaubnis verpflichtet war und er durch seine Weigerung selbst gegen den Mietvertrag verstoßen hat, ist die Kündigung rechtsmissbräuchlich und daher unwirksam.

Hinweis

Grundsätzlich ist der Mieter nicht berechtigt, ohne Erlaubnis des Vermieters den Gebrauch der gemieteten Sache einem Dritten zu überlassen, insbesondere die Sache weiterzuvermieten. Verweigert der Vermieter die Erlaubnis, ist der Mieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der gesetzlichen Frist (bei Wohnraum 3 Monate nach § 573d Abs. 2 BGB, bei Geschäftsraum spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahrs zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs, § 580a Abs. 2, 4 BGB) berechtigt, sofern die Verweigerung nicht darauf beruht, dass in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt (§ 540 Abs. 1 BGB). Als Verweigerungsgründe kommen in Betracht:

• persönliche Feindschaft des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern,
• nicht vertragsgemäßer Gebrauch der zu überlassenden Sache,
• Änderung des Vertragszwecks,
• Wettbewerb des Dritten mit dem Vermieter oder anderen Mietern,
• Überbelegung des untervermieteten Raums.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 2.2.2011, VIII ZR 74/10.