Kündigungsschutz – Mietzeit über 1 Jahr ist nicht nur vorübergehend

1 Leitsatz

Eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch liegt typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vor; ferner während einer zeitlich befristeten Berufstätigkeit oder zeitlich bestimmter Veranstaltungen. An der Kurzfristigkeit fehlt es jedoch i. d. R. dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr beträgt.

2 Normenkette

§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB

3 Das Problem

Die ordentliche Kündigung von Wohnraum durch den Vermieter setzt grundsätzlich ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses, d. h. einen gesetzlichen Kündigungsgrund wie z. B. Eigenbedarf, voraus (§ 573 Abs. 1 BGB). Ein freies Kündigungsrecht des Vermieters, wie es z.B. bei Geschäftsräumen besteht, ist damit bei Mietverhältnissen über Wohnraum weitgehend ausgeschlossen und gilt nur in den gesetzlich bestimmten Ausnahmefällen.

Ausgenommen vom Kündigungsschutz sind z.B. Wohnräume, die nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet sind (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Ein "vorübergehender Gebrauch" liegt allerdings nicht schon bei einer vertraglichen Befristung der Gebrauchsüberlassung vor. Vielmehr muss nach dem Gebrauchszweck das Ende des Mietverhältnisses entweder zeitlich genau fixierbar oder von einer Bedingung abhängig sein, deren Eintritt in naher Zukunft gewiss ist. Daher ist Wohnraum nur dann vorübergehend vermietet, wenn ein vorübergehender Sonderbedarf gedeckt werden soll. In einem solchen Fall muss nicht nur die kurzfristige Vertragsdauer, sondern auch der Vertragszweck, der die Kurzfristigkeit sachlich begründen kann, im Mietvertrag genannt sein.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatten die Parteien einen als "Mietvertrag zum vorübergehenden Gebrauch" bezeichneten Vertrag über die streitgegenständliche Wohnung abgeschlossen; verlängerten diesen allerdings mehrfach auf insgesamt mehrere Jahre.

Dazu hat das LG Berlin ausgeführt, dass eine Vermietung zum lediglich vorübergehenden Gebrauch typischerweise bei der Inanspruchnahme von Hotel- und Pensionszimmern sowie Ferienwohnungen vorliegt; ferner während zeitlich befristeter Berufstätigkeit oder bestimmter Veranstaltungen z. B. Unterkünfte für die Dauer einer Messe, Unterbringung eines auswärtigen Monteurs oder eines ausländischen Wissenschaftlers bis zur Erledigung des Arbeitsziels.

An der Kurzfristigkeit fehlt es dagegen – so das LG Berlin – i. d. R. jedenfalls dann, wenn die Nutzungszeit einen Zeitraum von mehr als 1 Jahr beträgt. Die Kündigung des Vermieters, die nicht auf einen gesetzlichen Kündigungsgrund gestützt worden ist, war daher unwirksam.

5 Entscheidung

LG Berlin, Urteil v. 13.9.2023, 67 S 51/22