Rz. 1504
Neben der Generalklausel des § 138 BGB (Verbot der Sittenwidrigkeit und des Wuchers) gelten mietrechtliche Nebenbestimmungen in den Gesetzen für den preisgebundenen Wohnraum, deren Regelungen nicht der Vertragsdisposition der Parteien unterliegen. Wesentlich für das Wohnraummietrecht sind allerdings die zahlreichen sogenannten halbzwingenden Vorschriften die die Vertragsfreiheit in der Weise eingeschränken, dass "eine zum Nachteil des Mieters von Wohnraum abweichende Vereinbarung […] unwirksam" ist.
Rz. 1505
Hierdurch hat der Gesetzgeber nicht abänderbares Recht geschaffen und auf diese Weise die Vertragsfreiheit für die Parteien eingeschränkt. Es handelt sich insbesondere um Vorschriften, die das Mietpreisrecht und den Kündigungsschutz des Mieters von Wohnraum betreffen. Im Einzelnen sind dies (Gesetzesstand 1.4.2017) die nachfolgenden Vorschriften:
Rz. 1506
Die Möglichkeit, durch Formularklauseln von den gesetzlichen Bestimmungen des Wohnraummietrechtes abzuweichen, besteht daher nur bezüglich der disponiblen Regelungen im allgemeinen Teil des Mietrechtes, §§ 535–548 BGB. Volle Vertragsfreiheit besteht auch für die besonderen Mietverhältnisse nach § 549 Abs. 2 und dort, wo der Gesetzgeber spezielle Öffnungsbestimmungen zugelassen hat, zum Beispiel § 555f BGB oder § 556b Abs. 1 BGB. Mithin beziehen sich allgemeine Geschäftsbedingungen in Wohnraummietverträgen in der Regel darauf, die gesetzlichen Bestimmungen, in denen der Gesetzgeber den Parteien Vertragsfreiheit gibt, zugunsten des Vermieters abzuändern. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die aus § 535 Abs. 1 BGB folgenden Kernpflichten des Vermieters. Diese Kernpflichten besagen:
Rz. 1507
▪ | Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. |
▪ | Der Vermieter ist verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. |
▪ | Der Vermieter ist verpflichtet, die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. |
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