Lexikon / 3. Klauseln zur Erhaltung der Mietsache

Rz. 1641

Nach § 535 Abs. 1 BGB hat der Vermieter die Mietsache während der Mietzeit in dem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu erhalten. Im Bereich der Geschäftsraummiete werden allerdings sehr häufig Reparatur-, Instandsetzungs- und Instandhaltungspflichten mittels Formularklausel auf den Mieter abgewälzt, was grundsätzlich nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht zu beanstanden ist.^[3094]

Rz. 1642

Es entspricht heute einhelliger Meinung, dass dem Mieter nicht die komplette Erhaltungslast der Mietsache durch allgemeine Geschäftsbedingungen überbürdet werden kann.^[3095] Immer dann, wenn eine derartige Klausel zur Übernahme "uferloser" Pflichten durch den Mieter führen würde, die Kosten für die Behebung anfänglicher Mängel bzw. bereits vorhandener Abnutzungen durch Reparatur oder Erneuerungen auf den Mieter überbürdet werden sollen, deren Höhe für diesen nicht überschaubar ist, und wenn ihm Kosten für Schäden auferlegt werden sollen, die von Dritten verursacht worden sind, ohne dass der Mieter für deren Handeln verantwortlich ist, verstößt eine formularmäßige Auferlegung der Erhaltungslast gegen § 307 Abs. 2 BGB.^[3096] Somit sind Klauseln, wonach der Mieter alle Kosten für die "Unterhaltung des Gebäudes an Dach und Fach" oder die Kosten "für alle anfallenden Reparaturen an Gebäuden, Anlagen, Maschinen, Einrichtungen und Zubehör" zu tragen hat, gemäß § 307 Abs. 2 BGB unwirksam. Klauseln, die demgegenüber die Verpflichtungen zur Instandhaltung und Instandsetzung formularmäßig auf den Mieter übertragen, sind hingegen zulässig, soweit sie sich nur auf Schäden erstrecken, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sind.

Rz. 1643

Fraglich ist in dem Zusammenhang, ob neben der Verpflichtung zur Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache (im zulässigen Rahmen) auch durch Formularklausel geregelt werden kann, dass der Mieter auf seine Kosten Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache, die trotz vertragsgemäßen Gebrauches schadhaft geworden sind, zu tragen hat. Soll eine damit verbundene Erneuerung des Mietgegenstandes zulasten des Mieters vereinbart werden, ist dies nur im Rahmen einer Vereinbarung zulässig, die eine kostenmäßige Begrenzung beinhalten muss. Folgende Klausel ist zulässig:

"Sind im Rahmen der Verpflichtungen des Mieters zur Instandhaltung (Inspektion, Wartung und Instandsetzung) des Mietgegenstandes Anlagen, Einrichtungen oder Bestandteile der Mietsache in den Bereichen Beleuchtungskörper, Leitungen und Anlagen für Elektrizität, Telekommunikation und Gas, Heizung, Klima und Lüftung, sanitäre Einrichtungen, Schlösser, Jalousien, Rolltore, Rollläden, Sonnenschutzanlagen, Hähne, Scheiben, elektrische Kraft, Licht und Klingelanlagen, Leitungen, Boiler, Ventile, Zähler nicht mehr oder nicht mehr mit zumutbaren Aufwand instandsetzungsfähig und müssen diese daher erneuert werden, trägt der Mieter die Kosten einer Erneuerung, wenn die Erneuerung je Einzelfall keine höheren Kosten als 400,00 EUR erfordert. Maximal trägt der Mieter aber nur die Kosten solcher Erneuerungen im Mietjahr bis zur Höhe einer Nettomonatsmiete.“^[3097]"

Rz. 1644

Soweit der Geschäftsraummietvertrag Formularklauseln betreffend die Übertragung von Schönheitsreparaturverpflichtungen auf den Mieter enthält, gelten die gleichen Grundsätze, wie sie bei der Wohnraummiete dargestellt sind.^[3098]

Rz. 1645

Das Risiko, dass die Mietsache grundsätzlich für die vom Mieter beabsichtigten betrieblichen Zwecke geeignet ist, kann nicht vollständig auf den Mieter übertragen werden. So ist die Klausel in einem Formularmietvertrag über die Vermietung einer Gaststätte, der Mieter habe die für den Betrieb des Mietobjektes erforderlichen behördlichen Erlaubnisse auf seine Kosten und sein Risiko beizubringen, unwirksam und das Risiko des Fehlens einer behördlichen Erlaubnis kann dem Mieter nicht für objektbezogene Genehmigungen auferlegt werden.^[3099]

[3094] BGH NJW-RR 1987, 1037.

[3095] BGH NZM 2005, 863, 864.

[3096] BGH NZM 2005, 863; Schmidt, Die Erneuerung im System von Instandhaltung und Instandsetzung in der Gewerberaummiete, NZM 2011, 608.

[3097] Formulierungsbeispiel aus: Schmidt, Die Erneuerung im System von Instandhaltung und Instandsetzung in der Gewerberaummiete, NZM 2011, 680.

[3098] OLG Celle NZM 2016, 644; Zehelein, Dekorationslastenverteilung in Gewerberaummiet-AGB, NZM 2017, 137.

[3099] BGH NJW 1988, 2664.