Lexikon / a) Minderungsausschluss

Rz. 1646

Das Recht, gemäß § 536 BGB die Miete zu mindern, kann in Geschäftsraummietverträgen auch durch Formularklauseln eingeschränkt werden. Allerdings ist jegliche Klausel, die die Minderung vollständig ausschließt, unwirksam. Dies ist beispielsweise auch dann der Fall, wenn der Vermieter in einem Gewerberaummietvertrag formularmäßig bestimmt, dass die Minderung der Miete ausgeschlossen ist, wenn die Nutzung der Räume durch Umstände beeinträchtigt wird, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Da dem Mieter in diesem Fall nicht die Möglichkeit einer Rückforderung der Miete nach § 812 BGB verbleibt, benachteiligt diese Klausel den Mieter unangemessen und ist deshalb unwirksam.^[3100]

Rz. 1647

Auch die Klausel

"Der Mieter kann gegenüber den Ansprüchen der Vermieterin auf Zahlung des Mietzinses und der Nebenkosten kein Minderungsrecht wegen Mängel der Mietsache geltend machen, es sei denn, die Vermieterin hat die Mängel vorsätzlich oder grob fahrlässig zu vertreten. Dies gilt auch für Störungen des Mietgebrauchs durch Einwirkungen von außen“"

ist unwirksam.^[3101]

Rz. 1648

Dagegen sind Formularklauseln zulässig, die den Mieter verpflichten, im Falle von Mängeln die Zahlung der vollen Miete einstweilen vorzunehmen, ihm aber das Recht, die überzahlte Miete im Wege des Rückzahlungsanspruches nach § 812 BGB zurückzuverlangen, nicht nehmen.^[3102] Ebenso darf der Minderungsausschluss sich nicht auf rechtskräftig festgestellte Minderungsrechte beziehen.^[3103]

Rz. 1649

Die Einschränkung des Minderungsrechtes kann auch formularmäßig vereinbart werden,

▪	indem dem Mieter auferlegt wird, zunächst dem Vermieter eine angemessene Mängelbeseitigungsfrist zu setzen, die dann ungenutzt verstreicht,
▪	den Mieter verpflichtet, die Minderung innerhalb einer bestimmten Frist und Form anzukündigen und zu be­gründen.[3104]

Es kann auch formularmäßig vereinbart werden, dass Minderungsansprüche, die nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind, in der Weise geltend zu machen, dass die Minderungsbeträge zu hinterlegen sind.^[3105]

[3100] BGH NZM 2008, 609.

[3101] BGH NZM 2008, 522.

[3102] BGH NJW 1994, 2404; NJW-RR 1993, 519.

[3103] BGH NJW-RR 1993, 519.

[3104] OLG Hamburg, NZM 1998, 264.

[3105] KG BeckRS 2009, 28219.