Lexikon / aa) Allgemeines

Rz. 1519

Die Vereinbarung, dem Mieter die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufzuerlegen, verstößt in zweierlei Hinsicht gegen die gesetzlichen Vorgaben. Zum einen hat in diesem Fall der Mieter, entgegen des Wortlautes des § 538 BGB, doch für die Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache, die durch seinen vertragsgemäßen Gebrauch veranlasst sind, aufzukommen und zum anderen wird die nach § 535 Abs. 1 BGB zulasten des Vermieters bestehende Erhaltungsverpflichtung zumindest partiell auf den Mieter übertragen. Da aber grundsätzlich § 535 BGB und § 538 BGB zu den Vorschriften gehören, die durch Vereinbarung abgeändert werden können, stellt sich nur die Frage, ob bei einer formularmäßigen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter diese von den gesetzlichen Bestimmungen abweichenden Regelungen mit den Geboten von Treu und Glauben in Einklang zu bringen sind, insbesondere nicht zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen, § 307 Abs. 1 S. 1 BGB.

Rz. 1520

Nach herrschender Meinung ist dies grundsätzlich zulässig.^[2988] Allerdings gilt das nicht uneingeschränkt. So kann sich die unangemessene Benachteiligung, die zur Unwirksamkeit der Klausel führt, aus der konkreten Vertragssituation ergeben oder daraus, dass die Klausel über die Durchführung der Schönheitsreparaturen zulasten des Mieters noch weiter ausgeführt wird, indem der Verwender der Formularklausel vorgibt, in welchem Umfange, in welchen Fristen und auf welche Art und Weise Schönheitsreparaturen durchzuführen sind. Auch ist zu prüfen, ob der Mieter durch Formularklausel verpflichtet sein kann, schon vor Fälligkeit von Schönheitsreparaturen diese entweder durchzuführen oder einen Geldersatz für die noch nicht "abgewohnte" Zeit bis zur Fälligkeit der nächsten Schönheitsreparatur zu leisten.

Rz. 1521

Die Fragestellungen, die sich bei der Prüfung der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln ergeben, können wie folgt dargestellt werden:

Kann es zur Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln führen,

▪	wenn dem Mieter die Wohnung ganz oder teilweise unrenoviert übergeben wurde;
▪	wenn der Mieter verpflichtet wurde, die Wohnung auch bei Vertragsbeginn zu renovieren;
▪	wenn dem Mieter vorgeschrieben wird, innerhalb welcher Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen sind;
▪	wenn vorgeschrieben wird, wie bzw. durch wen Schönheitsreparaturen ausgeführt werden müssen;
▪	wenn der Mieter verpflichtet wird, neben Schönheitsreparaturen auch eine Endrenovierung durchzuführen;
▪	wenn der Mieter verpflichtet wird, bei einem etwaigen Auszug noch nicht fällige Schönheitsreparaturen durchzuführen bzw. anderenfalls Geldersatz zu leisten.

[2988] BGH NJW 1988, 2790; BGH NZM 2009, 197; a.A. LG Berlin NZM 2017, 258; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht 12. Aufl. 2015, § 535 BGB, Rn 150.