Lexikon / d) Betriebskosten

Rz. 1633

Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Dies betrifft auch die Betriebskosten. Im Wohnraummietrecht können die Parteien vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung zu tragen hat, § 556 BGB. Des weiteren gelten für den Vermieter Abrechnungsfristen, für den Mieter Einwendungsfristen, §§ 556 Abs. 3 S. 3, 556 Abs. 3 S. 5 BGB. Diese Bestimmungen gelten allerdings nur im Wohnraummietrecht und nicht bei Geschäftsraummietverträgen.^[3087]

Rz. 1634

Die Übertragung der Betriebskosten auf den Mieter hängt daher ausschließlich vom Inhalt der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarungen ab, was in Geschäftsraummietverträgen in der Regel durch allgemeine Mietvertragsbedingungen erfolgt. Hierbei hängt die Wirksamkeit derartiger Vereinbarungen vor allem im Bereich der Gewerbemiete ausschließlich davon ab, ob sie die Inhaltskontrolle des § 307 BGB bestehen.

Rz. 1635

Es ist zulässig, neben den in § 2 Betriebskostenverordnung benannten Betriebskosten auch Kosten umzulegen, die keine Betriebskosten sind. Dies gilt insbesondere für die Umlage der Kosten der kaufmännischen und technischen Hausverwaltung. Wird eine solche Position als umlagefähig in einen gewerblichen Mietvertrag aufgenommen, so können derartige Kosten auf den Mieter umgelegt werden, auch ohne zusätzliche Aufklärung oder Bezifferung der Kosten. Allerdings dürfen diese Kosten nur in einer üblichen Größenordnung, beispielsweise 5,8 % der Bruttomiete, anfallen.^[3088]

Rz. 1636

Dagegen ist eine Formularklausel eines Gewerberaummietvertrages, die dem Mieter eines in einem Einkaufszentrum belegenen Ladenlokals als Nebenkosten zusätzlich die nicht näher aufgeschlüsselten Kosten des "Center-Managements" gesondert auferlegt, intransparent und daher unwirksam.^[3089]

Rz. 1637

Sehr umstritten ist die Frage, inwieweit in Geschäftsraummietverträgen Klauseln vereinbart werden dürfen, in denen geregelt ist, in welcher Frist der Mieter der Abrechnung zu widersprechen bzw. Einwände vorzubringen hat.^[3090] Unbedenklich ist eine Klausel, in der lediglich der nur für Wohnraummietverträge geltende Gesetzeswortlaut des § 356 Abs. 3 S. 5, 6 BGB wiedergegeben wird. Hierbei soll es auch zulässig sein, die in § 556 Abs. 3 S. 5 BGB benannte Frist zu verkürzen. Eine Formulierung mit folgendem Inhalt dürfte zulässig sein:

"Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens innerhalb von 3 Monaten nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, er hat eine verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“^[3091]"

Rz. 1638

Andere Klauseln, wonach die Abrechnung als anerkannt gilt, wenn der Mieter nicht binnen einer Frist von einem Monat widerspricht, erscheinen im Hinblick auf §§ 308 Nr. 5, 307 Abs. 2 BGB bedenklich.

Rz. 1639

Die Höhe der Betriebskostenvorauszahlung und ihre Änderung können die Parteien durch Formularklausel regeln. Entsprechend den für das Wohnraummietrecht geltenden Bestimmungen des § 560 Abs. 4 BGB kann vereinbart werden, dass der Vermieter nach erfolgter Nebenkostenabrechnung die Höhe der Nebenkostenvorauszahlung durch einseitige Erklärung anpassen darf.^[3092]

Rz. 1640

In Wohnraummietverträgen beträgt die Abrechnungsfrist für den Vermieter ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode, § 556 Abs. 3 S. 2 BGB. Soweit der Mieter Verwender ist, kann diese Abrechnungsfrist nicht zulasten des Vermieters durch vom Mieter gestellte allgemeine Geschäftsbedingungen verkürzt werden.^[3093]

[3087] BGH NZM 2010, 240.

[3088] BGH NZM 2012, 83.

[3089] BGH NZM 2012, 24; Schmitz, Die Kosten für den Centermanager trägt der Mieter – oder auch nicht, NZM 2012, 495.

[3090] Vgl. zum Meinungsstand: Ludley, Einwendungsfrist-AGB in Gewerberaummietverträgen, NZM 2014, 374.

[3091] Ludley, Einwendungsfrist-AGB in Gewerberaummietverträgen, NZM 2014, 374.

[3092] BGH NZM 2014, 308.

[3093] OLG Jena IMR 2013, 23.