Lexikon / h) Lastentragungspflichten, insbesondere Betriebskosten

Rz. 1577

Nach § 535 Abs. 1 S. 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Hierzu zählen auch die Betriebskosten.Bei Wohnraummietverträgen könnnen die Parteien, abweichend hiervon, vereinbaren, dass der Mieter Betriebskosten trägt, § 556 Abs. 1 S.1 BGB. Wegen des Begriffs der Betriebskosten verweist § 556 Abs. 1 S. 3 BGB auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003.

Rz. 1578

Vertragsfreiheit gibt der Gesetzgeber den Parteien auch, soweit es den Umlagemaßstab angeht, § 556a BGB. Hiervon sind ausgenommen die verbindlichen Umlageregelungen der Heiz- und Warmwasserkosten in den Fällen, in denen das Gebäude mehr als zwei Wohnungen aufweist, § 2 HeizkostenV.

Rz. 1579

Folgende Fallgestaltungen sind somit im Rahmen des Betriebskostenrechtes in der Wohnraummiete darzustellen:

▪	Umlagevereinbarung

Soweit die Mietvertragsparteien die Regelungen des § 556 BGB, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat, als Formularklausel gestalten, ist dies ohne Weiteres zulässig. Das betrifft insbesondere auch Formulierungen wie

"Der Mieter trägt die Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung"

oder

"Der Mieter trägt die Betriebskosten nach § 556 Abs. 1 BGB“"

oder

"Der Mieter trägt die Betriebskosten i.S.v. § 2 Betriebskostenverordnung".^[3050]

Rz. 1580

Auch die Bezugnahme auf die bereits seit 2002 außer Kraft gesetzte Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 Zweiter Berechnungsverordnung in einer Formularklausel ist wirksam, selbst wenn diese Klausel zu einer einer Zeit vereinbart wurde, als die besagte Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung nicht mehr in Kraft war.^[3051]

Rz. 1581

Lautet die Klausel, der Mieter müsse "die Betriebskosten“ tragen, liegt eine wirksame Betriebskostenvereinbarung vor, auch dann, wenn die Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung fehlt. Eine derartige Umlagevereinbarung verstößt nicht gegen das Transparenzgebot aus § 307 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Begriff der Betriebskosten bedarf in der Wohnraummiete grundsätzlich keiner Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden kann und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich ist.^[3052]"

Rz. 1582

Zur Wirksamkeit dieser Klausel muss allerdings ausdrücklich formuliert sein, dass der Mieter "die Betriebskosten“ trägt. Andere Formulierungen führen zur Unwirksamkeit, so die Formulierung:"

"Der Mieter trägt die üblichen anteiligen Hausabgaben und Nebenkosten“."

Diese Formulierung ist zu unbestimmt und daher unwirksam.^[3053]

Rz. 1583

In Formularmietverträgen finden sich auch häufig so genannte Mehrbelastungsklauseln. Danach wird der Mieter verpflichtet, erhöhte oder neu eingeführte Betriebskosten zu tragen. Soweit sich diese Formulierung nur auf den Betriebskostenkatalog in § 2 Betriebskostenverordnung bezieht, ist eine solche Klausel wirksam.^[3054]

Rz. 1584

§ 556 Abs. 2 BGB überlässt es den Parteien durch Vereinbarung zu bestimmen, ob die Betriebskosten als Vorauszahlung oder als Pauschale ausgewiesen werden. Ist in einem Formularmietvertrag dies nicht klar festgelegt, indem beide Varianten dargestellt sind, gilt gemäß § 305c Abs. 2 BGB im Zweifel die Pauschale als vereinbart.^[3055]

▓ Vereinbarung über den Umlagemaßstab

Rz. 1585

Grundsätzlich steht es den Vertragsparteien frei, für die einzelnen als umlagefähig vereinbarten Betriebskosten unterschiedliche Verteilerschlüssel zu vereinbaren. Fehlt es an einer entsprechenden vertraglichen Regelung, gilt § 556a Abs. 1 BGB, wonach nach dem Anteil der Wohnfläche zur Gesamtfläche umzulegen ist. Wird der Verbrauch erfasst, ist ein Maßstab anzuwenden, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt.^[3056]

Rz. 1586

Ausgenommen sind die Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend den zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung.

Rz. 1587

Wird der Umlagemaßstab durch Formularklausel festgelegt, ist die Klausel wirksam, wenn sie nicht gemäß § 307 BGB den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Rz. 1588

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Klausel eine verbrauchsunabhängige Abrechnung vorsieht, obwohl die Wohnung mit Einrichtungen zur Verbrauchserfassung ausgestattet ist. In diesen Fällen darf der Mieter nach Treu und Glauben erwarten, dass die erfassten Kosten auch verbrauchsabhängig berechnet werden.^[3057]

Rz. 1589

Durch Formularklausel formulierte Änderungsvorbehalte zugunsten des Vermieters etwa in Bezug auf Umlagemaßstab, Abrechnungszeitraum oder Vorauszahlungshöhe, sind zum einen an § 308 Nr. 4 BGB zu messen und, was die Höhe der Betriebskostenvorauszahlungen angeht, an der halbzwingenden Vorschrift des § 560 Abs. 4 BGB.

Rz. 1590

Eine Anpassung bedarf daher eines wirtschaftlich begründeten Anlasses, muss an billiges Ermessen geknüpft und damit gerichtlich überprüfbar sein und kann immer nur zu Beginn der jeweiligen Abrechnungsperiode greifen. Die Formulierung, "geeigneter Maßstab“ oder "unter Berücksichtigung der Gleichbehandlung aller Mieter“, erfüllt nicht die Vorgabe...