Lexikon / i) Die Beendigung des Wohnraummietvertrages

Rz. 1591

Das Mietverhältnis endet durch Anfechtung, §§ 119, 123 BGB, durch Rücktritt, § 346 BGB, durch Widerruf, §§ 355, 312 g, 312 Abs. 4 BGB, durch Zeitablauf, §§ 542 Abs. 2, 575 BGB, durch Kündigung, § 542 Abs. 1 BGB oder durch Mietaufhebungsvereinbarung.

Rz. 1592

Vereinbarungen, die zum Nachteil des Mieters von den gesetzlichen Bestimmungen betreffend Anfechtung, Widerruf, Zeitmietvertrag oder Kündigung abweichen, sind unwirksam, unabhängig davon, ob sie individualrechtlich oder durch Formularklausel geschaffen werden.

Rz. 1593

Vertragsfreiheit besteht für den Ausschluss des Rechts, für einen bestimmten Zeitraum ordentlich zu kündigen, und für Vereinbarungen zur Aufhebung des Wohnraummietvertrages.

aa) Kündigungsverzichtsvereinbarung

Rz. 1594

Es ist zulässig, durch Formularklausel auf das Recht zur ordentlichen Kündigung zu verzichten. Es müssen allerdings mehrere Fälle unterschieden werden:

Rz. 1595

Nach § 557a Abs. 3 BGB kann durch Vereinbarung das Kündigungsrecht des Mieters im Falle des Abschlusses einer Staffelmietvereinbarung für die Dauer von höchstens vier Jahren seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Haben die Parteien somit eine Staffelmietvereinbarung getroffen, kann in diesem Zusammenhang das Kündigungsrecht des Mieters und zwar sowohl im Rahmen eines einseitigen Verzichts wie auch im Rahmen eines zweiseitigen Verzichts auch durch Formularklausel ausgeschlossen werden, sofern der Kündigungsverzicht nicht mehr als vier Jahre dauert und der Beginn der Frist geknüpft ist an den Abschluss der Staffelmietvereinbarung und spätestens eine Beendigung des Mietverhältnisses durch Kündigung zum Ablauf des 4. Jahres ermöglicht. Soweit also die Kündigungsverzichtsvereinbarung mit einer Staffelmietvereinbarung verbunden ist, kann das Kündigungsrecht des Mieters im Rahmen der höchstzulässigen Dauer durch Formularklausel ausgeschlossen werden und zwar unabhängig davon, ob es sich um einen wechselseitigen Kündigungsverzicht von Vermieter und Mieter oder um einen einseitigen Kündigungsverzicht nur des Mieters handelt.

Rz. 1596

Eine solche Kündigungsverzichtsvereinbarung durch Formularklausel ist auch ohne gleichzeitigen Abschluss einer Staffelmietvereinbarung zulässig.^[3060] Ein solcher durch allgemeine Geschäftsbedingungen vereinbarter Kündigungsverzicht ist jedoch gemäß § 307 Abs. 1 BGB unwirksam, wenn es sich entweder um einen einseitigen Kündigungsverzicht des Mieters handelt,^[3061] oder, im Falle des beidseitigen Kündigungsverzichtes, der Verzicht länger als für vier Jahre terminiert, soweit es die Kündigung des Mieters betrifft.^[3062]

[3060] BGH NJW 2006, 1056; BGH NJW 2009, 353.

[3061] BGH NJW 2009, 912.

[3062] BGH NJW 2011, 597; BGH NZM 2017, 71.

bb) Mietaufhebungsvereinbarung

Rz. 1597

Mietverträge, auch Wohnraummietverträge, können nach dem Grundsatz der Vertragsfreiheit jederzeit im Wege der Vereinbarung aufgehoben werden. Da es sich hierbei in der Regel um Individualvereinbarungen handelt, fällt eine Überprüfung nach §§ 307–309 BGB aus.

Rz. 1598

Problematisch können allerdings Klauseln sein, nach denen der Mieter verpflichtet ist, im Falle der freiwilligen vorzeitigen Vertragsaufhebung an den Vermieter eine Pauschalabgeltung zu bezahlen. Eine solche Klausel dürfte im Zweifel unwirksam sein, § 307 BGB, wenn die Pauschale zu einem bestimmten unangemessen hohen Aufwendungsersatz führt. In jedem Falle verstößt aber eine Formularklausel über eine Auszugspauschale gegen § 309 Nr. 5b BGB, wenn sie einen Abgeltungsanspruch des Vermieters nur pauschal festlegt und dem Mieter nicht ausdrücklich den Nachweis gestattet, der Aufwand sei gar nicht oder nicht in der vereinbarten Höhe entstanden.^[3063]

[3063] BGH NJW 1997, 259.