Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietentgelt in Form von Barmietzins zuzüglich Dienstleistungsentgelt. Teilkündigung des Mietvertrags
Orientierungssatz
1. Eine Teilkündigung, die sich auf einzelne Vertragsabreden insbesondere zur Miethöhe bezieht - hier: mietvertragliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung kleinerer Reparaturen im Mietshaus und zur Überwachung der Heizungsanlage - , ist unzulässig, weil die Kündigung nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des Rechtsverhältnisses in seiner Gesamtheit ausgerichtet ist.
2. Setzt sich das vereinbarte Mietentgelt aus einem Barmietzins und einem Dienstleistungsentgelt zusammen, ohne daß die vom Mieter zu erbringenden Dienstleistungen im Vertrag näher umschrieben werden und der auf den Mietzins anzurechnenden Arbeitslohn der Höhe nach ausdrücklich bestimmt wird, dann steht die Überlassung des Wohnraums eindeutig im Vordergrund des Vertrages, der sich deshalb nicht nach den BGB §§ 565b und 565e richtet.
Tatbestand
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Die Rechtsvorgängerin der Klägerinnen vermietete an den Beklagten eine Wohnung. In dem abgeschlossenen schriftlichen Mietvertrag heißt es u.a.:
"Die Miete wurde auf 460,- DM (vierhundertsechzig) festgelegt, weil der Mieter sich verpflichtet hat, kleinere Reparaturen im Haus durchzuführen. Bei größeren Reparaturen ist im Hinblick auf den Umfang und die Kosten der Reparatur mit dem vermieter Rücksprache zu halten. Der Mieter verpflichtet sich, die Heizungsanlage zu überwachen."
Zwischen den Parteien wurden aufgrund dieses Mietverhältnisses schon mehrere Rechtsstreitigkeiten geführt. In einem Verfahren 2 C 730/86 AG Schleiden wurde der Beklagte durch Urteil v.19.1.1988 verurteilt, einer Mieterhöhung von derzeit 460,- DM um 64,59 DM auf 524,59 DM, beginnend ab dem 1.10.1987, zuzustimmen. In den Entscheidungsgründen des Urteils heißt es u.a.:
"Der Umstand, daß die Kläger von dem Beklagten derzeit keine Hausmeistertätigkeit mehr beanspruchen, steht dem nicht entgegen. Denn aus dem Parteivorbringen des Beklagten geht unzweideutig hervor, daß er nach wie vor leistungsbereit ist.
Dieses Entgelt für seine Hausmeistertätigkeit muß daher auch prozentual bei der Festlegung des neuen Mietzinses Niederschlag finden. Auch insoweit ist die Hausmeistertätigkeit des Beklagten mit einem Prozentsatz von 25,59 zu berücksichtigen. Ginge man lediglich von dem damals als stillschweigend vereinbarten Arbeitslohn von 158,20 DM monatlich aus, so ließe dies unberücksichtigt, daß mit der Zeit auch die Arbeitslöhne entsprechend gestiegen sind. 25,59% von 705,- DM macht einen Betrag in Höhe von 180,41 DM aus. Dieser Betrag ist von dem vom Sachverständigen ermittelten Betrag in Höhe von 705,- DM in Abzug zu bringen, so daß sich ein von dem Beklagten zu zahlender monatlicher Mietzins in Höhe von 524,59 DM errechnet."
Mit Schreiben v. 10.2.1988 kündigten die Klägerinnen die von dem Beklagten übernommene Hausmeistertätigkeit mit sofortiger Wirkung. Der Beklagte widersprach mit Schreiben v. 10.2.1988 dieser Kündigung.
Mit der vorliegenden Klage machen die Klägerinnen die Mieterhöhung für die Zeit von Oktober 1986 bis Mai 1988 (20 x 64,59 DM) = 1291,80 DM geltend. Desweiteren begehren sie wegen der weggefallenen Hausmeistertätigkeit einen Betrag von 5 x 180,51 DM = 902,05 DM.
Die Klägerinnen sind der Ansicht, die in § 17 des abgeschlossenen Mietvertrages übernommene Verpflichtung des Beklagten, Reparaturarbeiten durchzuführen und die Heizungsanlage zu überwachen, sei als selbständiger Dienstleistungsvertrag kündbar. Durch das Urteil des AG Schleiden 2 C 730/86 sei hinsichtlich dieser Tätigkeit rechtskräftig ein monatlicher Betrag von 180,41 DM als Entgelt festgesetzt worden.
Hinsichtlich der ausgesprochenen Kündigung ist der Beklagte der Ansicht, die Zusatzvereinbarung könne nach mietrechtlichen Bestimmungen nur mit einer 6monatigen Kündigungsfrist gekündigt werden. Zudem liege auch kein Grund für die Kündigung vor.
Entscheidungsgründe
Das AG hat die Klage mit Recht insoweit abgewiesen, als die Klägerinnen die Zahlung eines Betrags von monatlich 180,41 DM nebst Zinsen als weiteren Mietzins vom Beklagten begehren. Ein solcher Anspruch ist aus dem von dem Beklagten mit der Rechtsvorgängerin der Klägerinnen geschlossenen Mietvertrag v. 21.11.1980 nicht begründet.
Die Klägerinnen können nicht die Zahlung eines Mietzinses anstelle der im Mietvertrag vereinbarten Dienstleistung des Beklagten verlangen. Das AG hat zutreffend festgestellt, daß die Vereinbarung in § 17 des Mietvertrags, wonach der Beklagte verpflichtet ist, kleinere Reparaturen im Haus durchzuführen und die Heizungsanlage zu überwachen, von den Klägerinnen nicht wirksam gekündigt worden ist, weil es sich bei der ausgesprochenen Kündigung um eine unzulässige Teilkündigung des Mietvertrages handelt. Eine Teilkündigung, die sich auf einzelne Vertragsabreden - insbesondere zur Miethöhe - bezieht, ist unzulässig, denn die Kündigung ist nach ihrem gesetzlichen Gehalt auf die Auflösung des R...