Verfahrensgang
AG Aachen (Urteil vom 20.12.1988; Aktenzeichen 12 C 102/88) |
Tenor
Die Berufung der Beklagten gegen das am 20. Dezember 1988 verkündete Urteil des Amtsgerichts Aachen – 12 C 102/88 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig; sie ist an sich statthaft sowie frist- und formgerecht eingelegt und begründet worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.
Zu Recht hat das Amtsgericht die Beklagten zur Räumung der vom Kläger gemieteten Wohnung verurteilt, weil das Mietverhältnis der Parteien durch die Kündigungserklärung des Klägers vom 10.5.1988 beendet worden ist. Der Kläger war berechtigt, das Mietverhältnis gemäß § 554 Abs. 1 Ziffer 1, Abs. 2 Ziffer 1 BGB zu kündigen, weil die Beklagten für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung des Mietzinses für mehr als einen Monat im Rückstand waren.
An einem Mietrückstand fehlt es entgegen der Auffassung der Beklagten nicht etwa deshalb, weil sie zu einer Minderung der Miete berechtigt gewesen wären. Wie das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, waren die Beklagten zu einer Minderung gemäß § 537 BGB nicht berechtigt. Das ergibt sich bereits daraus, daß die Beklagten dem Kläger die Feuchtigkeitsschäden nicht unverzüglich angezeigt haben, wie § 545 Abs. 1 BGB es verlangt. Jedenfalls sind die Beklagten für ihren diesbezüglichen Vortrag beweisfällig geblieben. Auch im Schriftsatz vom 16.12.1988 ist insoweit kein Beweisantritt enthalten. Die dort benannten Zeugen Krott und Dohmen sind vielmehr nur für die Tatsache der Feuchtigkeitsschäden selbst benannt, nicht jedoch für die Anzeige der Schäden an den Kläger und die Aufforderung, für Abhilfe zu sorgen und die Feuchtigkeitsschäden zu beseitigen. Ein Beweisangebot bezieht sich nämlich grundsätzlich auf den Tatsachenvortrag, der in dem vorausgehenden Absatz enthalten ist, nicht jedoch auf den gesamten dem Beweisantritt vorausgehenden Sachvortrag. Auch aus dem Sachzusammenhang kann nicht entnommen werden, daß die Zeugen Krott und Dohmen auch für die Tatsache der Anzeige benannt werden sollten. Daß die Zeugen die Schäden als solche angesehen haben und dazu Bekundungen machen können, was die Beklagten durch den Beweisantritt konkludent behauptet haben, sagt für sich allein noch nichts darüber aus, ob die Zeugen auch über die Anzeige der Mängel an den Kläger Bekundungen machen können.
Für ihre Behauptung, dem Kläger die Mängel angezeigt und ihn zur Beseitigung aufgefordert zu haben, haben die Beklagten mithin nur im Schriftsatz vom 21.10.1988 Beweis durch Zeugnis „NN” angetreten. Darin liegt jedoch, wie das Amtsgericht bereits ausführlich dargelegt hat, kein zulässiger Beweisantritt, vielmehr ein Beweisantritt ins Blaue hinein, dem nicht nachgegangen werden braucht (vgl. nur Zöller-Stephan, ZPO, 15. Auflage, § 356 Rdnr. 4 m.w.N.). Die Beklagten sind daher für ihre Behauptung beweisfällig geblieben. Sie tragen auch die Beweislast dafür, daß sie die Mängel dem Kläger angezeigt und ihn zur Beseitigung der Mängel aufgefordert haben (Palandt-Putzo, BGB, 48. Auflage, § 545 Anm. 2 d).
Gemäß § 545 Abs. 2 BGB sind die Beklagten daher nicht berechtigt, die in §§ 537, 538 bestimmten Rechte geltend zu machen (Palandt-Putzo, a.a.O., Anm. 3 b), sie können also keine Minderung oder Schadensersatz geltend machen.
Der Mietrückstand ist auch nicht durch nachträgliche Zahlungen oder Aufrechnung mit der Folge weggefallen, daß die Kündigung wirkungslos geworden wäre. Durch die nachträglichen Mietzahlungen konnte die Kündigung nicht gemäß § 554 Abs. 2 Ziffer 2 BGB unwirksam werden, weil auch unter Berücksichtigung der bis 1 Monat nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches erfolgten Zahlungen ein Rückstand von 260,– DM verblieb, wie das Amtsgericht überzeugend ausgeführt hat. Die Kündigung wird jedoch nur dann nachträglich unwirksam, wenn der gesamte Mietrückstand innerhalb der Monatsfrist beseitigt wird (Palandt-Putzo, § 554 Anm. 3 b bb).
Soweit die Beklagten mit einem angeblichen Schadensersatzanspruch wegen Renovierungskosten infolge der Feuchtigkeitsschäden die Aufrechnung erklärt haben, geht dieser bereits deshalb ins Leere, weil den Beklagten ein Schadensersatzanspruch nicht zusteht, wie bereits ausgeführt. Im übrigen war die im Schriftsatz vom 2.8.1988 enthaltene Aufrechnungserklärung nicht unverzüglich nach der Kündigung abgegeben worden, was nach § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB jedoch erforderlich ist. Ob die Beklagten erst zu diesem Zeitpunkt davon ausgehen konnten, daß der Kläger die Forderung nicht anerkennen würde (was allerdings durch nichts näher dargetan ist), ist insoweit unerheblich. Das Gesetz verlangt eindeutig eine unverzügliche Aufrechnungserklärung, ohne insoweit Einschränkungen zu machen.
Die Beklagten konnten schließlich auch nicht mit einem Guthaben aus der Heizkostenabrechnung 1988 die Aufrechnung mit der Wirkung erklären, daß die Kündigung unwirksam wurde. Die Voraussetzu...