LG Berlin Beschluss vom 14.01.2008 - 67 S 310/07

Verfahrensgang

AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 25.09.2007; Aktenzeichen 11 C 131/07)

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 25. September 2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 11 C 131/07 – wird gemäß § 522 Abs. 2 ZPO durch einstimmigen Beschluss der Kammer auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Der Streitwert für den zweiten Rechtszug wird auf 207,48 EUR festgesetzt.

Gründe

Es wird Bezug genommen auf den gerichtlichen Hinweis vom 06. Dezember 2007, der wie folgt lautete:

„…

I) Die vorrangige Prüfung gemäß § 522 Abs. 1 ZPO ergibt, dass die Berufung zulässig ist. Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Dabei ist hier nicht der Streitwert von (12 Monate × 17,29 EUR Erhöhungsbetrag =) 207,48 EUR gemäß § 41 Abs. 5 GKG maßgebend. Vielmehr ist die Beschwer für die Berufung nach § 9 ZPO analog zu berechnen, sodass sich (42 Monate × 17,29 EUR Erhöhungsbetrag =) 726,18 EUR ergeben. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt.

II) Die Berufung hat nach Ansicht der Kammer keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht hat die Beklagte mit zutreffender Begründung zur weiteren Zustimmung zur Erhöhung der Miete um 17,29 EUR monatlich verurteilt. Die Berufungsbegründung rechtfertigt keine Abänderung des erstinstanzlichen Urteils.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete um weitere 17,29 EUR aus § 558 Abs. 1 BGB.

Mit Vertrag vom 12. Mai 1981 mietete die Beklagte von der damaligen … die Wohnung in der … Vorderhaus, erstes Obergeschoss rechts, ….

Die Klägerin ist nach dem Erwerb des Grundstücks seit dem 30. August 2000 als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen. Die verschiedenen Umfirmierungen der Klägerin sind unstreitig.

Mit Schreiben vom 13. Dezember 2006 verlangte die Klägerin von der Beklagten die Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete von 267,69 EUR auf 292,02 EUR ab dem 01. März 2007 und bezog sich dabei auf den Berliner Mietspiegel 2005, der der Erklärung unstreitig auszugsweise beilag. Die Einordnung ist auf einem Beiblatt ebenfalls erläutert.

Das Verlangen ist formell nicht zu beanstanden. Die Miete war seit dem 01. Februar 2005 unverändert. Die Kappungsgrenze ist eingehalten.

Für die Bestimmung der ortsüblichen Miete ist nunmehr der Berliner Mietspiegel 2007 (veröffentlicht im Amtsblatt für Berlin Nr. 30 vom 11. Juli 2007) maßgeblich. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist nicht auf den Berliner Mietspiegel 2005 abzustellen. Die Klägerin konnte ihr Verlangen nur mit dem Berliner Mietspiegel 2005 begründen. Der neuere Mietspiegel war noch nicht veröffentlicht. Vollkommen zutreffend geht das Amtsgericht davon aus, dass der neue Mietspiegel für die nach dem 01. Oktober 2006 zugegangenen Mieterhöhungsverlangen gilt. Er gibt die zu diesem Zeitpunkt maßgeblichen Mieten in Berlin an. Auf die Begründung des Amtsgerichts kann insbesondere wegen der Zitate verwiesen werden. Entgegen der Ansicht der Beklagten trägt sie in einer Konstellation wie der vorliegenden nicht allein das Prozessrisiko. Beide Seiten – Vermieter und Mieter – müssen bei der Anwendung eines neuen Mietspiegels prüfen, inwieweit das Verlangen (noch) begründet ist und sich entsprechend verhalten. Zu unterscheiden sind die formelle Anforderung, ein Mieterhöhungsverlangen für den Mieter nachvollziehbar zu begründen, und die materielle Frage, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete tatsächlich ist. Insoweit ersetzt der neue Mietspiegel den alten ab dem 01. Oktober 2006.

Die Bewertung der Merkmalsgruppen ändert sich durch die Berufung nicht.

Zu Küche und Bad enthält die Berufung keine Ausführungen.

Die Merkmalsgruppe Wohnung ist positiv anzusetzen. Die Kammer teilt die Ansicht des Amtsgerichts, dass eine Speisekammer wie ein Abstellraum in der Wohnung zu bewerten ist. Es kommt nach dem Mietspiegel nicht darauf an, wo sich der Raum innerhalb der Wohnung befindet, ob er nun vom Flur, von einem Zimmer oder der Küche aus erreichbar ist. Ebenfalls sind Einschränkungen wegen der Größe nicht vorgenommen worden. Das Amtsgericht hat nicht auf einen Einbauschrank abgestellt. Wie auch im amtsgerichtlichen Urteil kann danach wegen der weiteren unstreitigen wohnwerterhöhenden Merkmale (großer und geräumiger Balkon; rückkanalfähiger Breitbandkabelanschluss) dahinstehen, ob die Wohnung auch gut belichtet/besonnt ist bzw. ob die Elektroinstallation unzureichend ist.

Die Merkmalsgruppe Gebäude ist ebenfalls positiv zu bewerten. Die Einwände der Beklagten aus dem Schriftsatz vom 25. Juli 2007 führen jedenfalls hinsichtlich der Heizungsanlage nicht zu einem Wegfall des entsprechenden Merkmals. Wohnwertmindernde Merkmale sind nach ihrem eigenen Vorbringen nicht vorhanden. Im Schriftsatz vom 04. September 2007 ist die positive Bewertung dieser Merkmalsgruppe unstreitig gestellt. Es kann danach dahinstehen, ob in dem Gebäude zusätzliche Nutzräume vorhanden sind.

Zum Wohnumfeld sind in d...