LG Berlin Beschluss vom 24.05.1996 - 64 S 9/96

Entscheidungsstichwort (Thema)

Vorlagebeschluß zum Rechtsentscheid: Fehlerhaft bezifferte Ausgangsmiete und Erklärung über Fördermittel zur Wohnungsmodernisierung im Mieterhöhungsverlangen

Orientierungssatz

(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

1. Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu folgenden Fragen eingeholt werden:

1.1 Ist bei preisfreiem Wohnraum eine Mieterhöhungserklärung insgesamt unwirksam, die zwar den Erhöhungsbetrag zutreffend wiedergibt, die Ausgangsmiete und den zukünftig begehrten Mietzins jedoch gleichermaßen überhöht beziffert?

1.2 Ist bei preisfreiem Wohnraum eine vom Grundstückserwerber abgegebene Mieterhöhungserklärung, in der Kürzungsbeträge nach MHG § 2 Abs 1 S 2 (juris: MietHöReglG) nicht angegeben werden, obwohl der Grundstücksverkäufer Fördermittel nach dem ModEnG (juris: WoModG) erhalten hat, auch dann insgesamt unwirksam, wenn sich der Grundstückserwerber dem Veräußerer gegenüber nicht zu einer Mietbeschränkung nach Maßgabe des ModEnG § 14 Abs 1 verpflichtet hat?

2. Die Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme binnen drei Wochen.

Tatbestand

(Aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)

Den zur Entscheidung vorgelegten Rechtsfragen liegt folgender Sachverhalt zugrunde:

Die Beklagten und ein Vertreter der I.-Immobilienanlagen GmbH unterzeichneten am 15. 10. 1992 einen Mietvertrag über die im 2. Obergeschoß Mitte des Vorderhauses in 12053 Berlin gelegene Altbauwohnung. Die I.-GmbH führte umfangreiche Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten an dem Gebäude aus. Dafür wurden ihr von der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin mit Bescheid vom Dezember 1989 Fördermittel nach dem ModEnG bewilligt.

Die I.-GmbH verpflichtete sich gegenüber der Bewilligungsstelle, Mietzinsbeschränkungen nach den Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinien 1985 einzuhalten und diese Verpflichtung im Falle einer Grundstücksveräußerung dem Erwerber aufzuerlegen. Die I.- GmbH verkaufte das Grundstück im Jahre 1993 an die Klägerin, die - noch bevor sie am 13. 1. 1995 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen wurde - gegenüber den Beklagten am 13. 11. 1992 und 28. 7. 1994 die stufenweise Erhöhung der Miete wegen gestiegener Betriebskosten von 422,12 DM auf zuletzt 521,44 DM bruttokalt erklärte. Mit Schreiben v. 25. 1. 1995 forderte die C.-GmbH Grundbesitzverwaltung, deren Bevollmächtigung die Kläger den Beklagten zuvor kundgegeben hatten, die Beklagten vergeblich auf, einer weiteren Erhöhung der Miete "von zur Zeit 521,44 DM um 126,64 DM auf 648,08 DM" ab dem 1. 4. 1995 zuzustimmen. Zwischenzeitlich hat die Bewilligungsstelle den Bescheid vom Dezember 1989 widerrufen und von der I.-GmbH die Rückzahlung der öffentlichen Gelder gefordert.

Die Kläger behaupten, ihnen sei bei Erwerb des Grundstücks die öffentliche Förderung der Baumaßnahmen nicht bekannt gewesen. Sie haben unter Rücknahme der Klage im übrigen beantragt, die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete für die Wohnung von bisher 422,12 DM um 126,64 DM auf 548,76 DM mit Wirkung ab dem 1. 4. 1995 zuzustimmen.

Das AG Neukölln hat der Klage mit dem am 6. 11. 1995 verkündeten Urteil - 3 C 325/95 - stattgegeben. Zur Begründung hat es ausgeführt, die fehlerhafte Angabe des Ausgangsmietzinses sei unschädlich, weil die Beklagten gleichwohl in der Lage gewesen wären, die Berechtigung zur Mieterhöhung zu überprüfen, zur Angabe der Kürzungsbeträge seien die Kläger nicht verpflichtet gewesen, weil sie weder die Baumaßnahmen durchgeführt, noch die Fördermittel erhalten hätten.

Gegen dieses Urteil haben die Beklagten Berufung eingelegt und diese begründet. Sie behaupten nunmehr, die I.-GmbH habe die Verpflichtung zur Beachtung der Mietbeschränkung außerhalb der Kaufverträge auf die Kläger übertragen. Sie sind der Meinung, schon der unzutreffende Ausgangsmietzins mache das Zustimmungsverlangen v. 25. 1. 1995 unwirksam, auch das Fehlen der Angaben der Kürzungsbeträge führe zu diesem Ergebnis, weil die Kläger ihre angebliche Unkenntnis von der öffentlichen Förderung nicht entlaste und die Mittel von der I.-GmbH nicht zurückgezahlt worden sind.

Mit den Beklagten am 29. 12. 1995 zugegangenen Schreiben v. 21.12. 1995 ersuchte die C.-GmbH Grundbesitzverwaltung die Beklagten ohne Erfolg, einer Erhöhung der Bruttokaltmiete von 422, 12 DM um 126,64 DM auf monatlich 548,76 DM ab dem 1. 3. 1996 zuzustimmen.

Entscheidungsgründe

A. Die Kammer ist als Berufungsgericht zur Entscheidung über die Mietsache berufen. Die vorgelegten Rechtsfragen betreffen den Bestand des Mietverhältnisses.

B. Die vorgelegten Rechtsfragen sind für die Entscheidung des anhängigen Rechtsstreits erheblich. Sollten beide Fragen zu verneinen sein, hätten die Kläger einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung ab dem 1. 4. 1995, würde nur die erste Frage bejaht, bestünde der Anspruch zum späteren Zeitpunkt, würde zumindest auch die zweite Vorlagefrage bejaht, hätte die Klage keinen Erfolg. Gründe, den Erhöhungsverlangen aus anderen als den vorgelegten Rechtsfragen die Wirksam...