Entscheidungsstichwort (Thema)
Wirksame Eigenbedarfskündigung: Bestandsinteresse des Mieters wegen günstigen Mietzinses
Leitsatz (amtlich)
1. Das Bestandsinteresse des Mieters nach einer wirksamen Eigenbedarfskündigung hat hinter dem Erlangungsinteresse des Vermieters zurückzutreten, wenn es sich schlicht um die Vereinbarung einer günstigen Miete mit Ausschluß der Mieterhöhung für einen längeren Zeitraum handelt.
2. Anders wäre es nur, wenn der Vermieter damit eine bewußte Vermögenszuwendung beabsichtigt hatte, was dann nicht der Fall ist, wenn lediglich die Investitionen des Mieters durch die geringe Miete ausgeglichen werden sollen.
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 4. August 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts ... - 15 C 178/00 - hinsichtlich der Beklagten zu 1. und 2. geändert:
Die Beklagten zu 1. und 2. werden als Gesamtschuldner verurteilt, die Wohnung in der ... Vorderhaus, 4. OG rechts, bestehend aus vier Zimmern, einer Kammer, einer Küche, einem Korridor, einer Toilette mit Bad/Dusche, zwei Balkonen, einem Kellerraum zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben.
Den Beklagten zu 1. und 2. wird eine Räumungsfrist bis zum 31. Mai 2003 bewilligt.
Die Kosten des Rechtsstreits haben die Beklagten zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Beklagten zu 1. und 2. wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung hinsichtlich des Räumungsanspruchs gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 3.000,- Euro abzuwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Hinsichtlich des Kostenausspruchs wird den Beklagten nachgelassen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils festzusetzenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Klägerin zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Gründe
I.
Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts ... - 15 C 178/00 - vom 4. August 2000 Bezug genommen.
Mit der Berufung verfolgt die Klägerin ihren Räumungsantrag weiter. Sie ist der Auffassung, einen Eigenbedarf ausreichend dargetan zu haben. Die Alternativwohnung unter den Beklagten sei mit 190 m² zu groß. Auch sei eine Umwidmung nicht zumutbar, da dort viel höhere Mieten erzielt werden könnten, als mit einer Privatwohnung. Die Verantwortung als Hausverwalter könne nicht mit der beruflichen Inanspruchnahme während der Freizeit verglichen werden. Bereits im Jahre 1996 sei beschlossen worden, die untere Wohnung gewerblich zu nutzen, zu diesem Zeitpunkt habe der Eigenbedarf des Herrn L noch nicht bestanden und er sei auch noch nicht vorhersehbar gewesen.
Die Kammer hat zu dem von der Klägerin behaupteten Eigenbedarf die gemäß § 273 Abs. 2 Nr. 4 ZPO geladene Zeugin U G vernommen und sodann mit Urteil vom 10. Juli 2001 der Räumungsklage unter Änderung des angefochtenen Urteils stattgegeben. Insoweit wird auf das Urteil der Kammer vom 10. Juli 2001, Bl. I 105 ff d.A., Bezug genommen.
Auf die gegen dieses Urteil eingelegte Verfassungsbeschwerde vor dem Verfassungsgerichtshof Berlin hat dieser das Urteil der Kammer insoweit aufgehoben, als es die Beklagten zu 1. und 2. in ihrem Grundrecht aus Art. 23 Abs. 1 Satz 1 VvB verletze, und die Sache an das erkennende Gericht zurückverwiesen. Insoweit wird auf den Beschluss des Verfassungsgerichtshofs Berlin vom 10. Juli 2001, Bl. I 210 ff d.A., Bezug genommen.
Die gegen diesen Beschluss des Verfassungsgerichtshofs Berlin eingelegte Verfassungsbeschwerde der Klägerin hat das Bundesverfassungsgericht nicht zur Entscheidung angenommen. Insoweit wird auf die Ablichtung des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts (1 BvR 1103/02) vom 2. September 2002, Bl. II 35 ff d.A., Bezug genommen.
Die Klägerin rügt, dass der Verfassungsgerichtshof Berlin zu Unrecht von einer fiktiven ortsüblichen Vergleichsmiete von 1.700,- DM ausgegangen sei. Der vergleichbare Mietzins liege deutlich unter 1.000,- DM/monatlich. Zudem sei weder eine Mindestlaufzeit des Vertrages noch ein Kündigungsausschluss vereinbart worden.
Auf die Auflage der Kammer vom 14. Januar 2003 an die Beklagten zu 1. und 2. bis zum 4. Februar 2003 zum Vorliegen einer Zuwendung durch Festsetzung eines unter dem ortsüblichen Mietzins gelegenen Mietzinses Stellung zu nehmen und Investitionen, die nicht abgewohnt und auch nicht nach dem Mietvertrag nach dem Zeitwert zu ersetzen seien, zu substantiieren, haben die Beklagten zu 1. und 2. lediglich eine Stellungnahme des Bruders des Beklagten zu 2, des Herrn Rechtsanwalt S eingereicht und diese zum Gegenstand ihres Vorbringens gemacht. Danach sei Herr L mit dem Verkauf des Hauses zu einem möglichst hohen Preis beauftragt worden. Gleichzeitig hätten Erörterungen zu einer teilweisen vorzeitigen Erbauseinandersetzung stattgefunden. Auf der Basis einer späteren Drittelung der zur Verfügung stehenden Erbmasse hätten vorab im Wege von Schenkungen mit gleichzeitigen Nießbraucheinräumungen des Grundstücks in Berlin-Köpenick, ... an ihn üb...