LG Berlin Urteil vom 02.02.1995 - 62 S 294/94

Entscheidungsstichwort (Thema)

Unwirksamkeit einer Staffelmietvereinbarung. Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete im Rahmen des Verfahrens auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses

Leitsatz (amtlich)

1. Eine Staffelmietvereinbarung, bei der die Miete nicht jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleibt, ist unwirksam.

2. Es gilt dann lediglich der für den Anfang vereinbarte Mietzins.

3. In der Regel ist die ortsübliche Vergleichsmiete auch im Verfahren nach WiStG § 5 (juris: WiStrG) mit dem Mietspiegel zu ermitteln.

4. Das Gericht ist nicht verpflichtet, einen Zuschlag zu den Mietspiegelwerten (Stichtagsdifferenz) zu machen.

Tenor

Die Berufungen der Parteien gegen das am 6. Juli 1994 verkündete Teilurteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg -- 5 C 449/93 -- werden zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

Gründe

Von der Abfassung des Tatbestandes wird nach § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Die Berufung des Beklagten ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt und rechtzeitig begründet worden. Die mithin zulässige Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg.

Die Berufung der Kläger ist als unselbständige Anschlußberufung zulässig, hat in der Sache jedoch ebenfalls keinen Erfolg.

Das angegriffene Urteil ist nicht zu beanstanden. Es setzt sich angemessen und sehr ausführlich mit der Sach- und Rechtslage auseinander. Es entspricht der höchstrichterlichen Rechtsprechung und der Rechtsprechung der Kammer. Das erkennende Gericht bezieht sich daher auch auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils -- § 543 Abs. 1 2. Alt. ZPO. Die Einwendungen der Parteien führen zu keiner anderen Beurteilung. Im einzelnen ist dazu folgendes festzuhalten:

1. Die Staffelmietvereinbarung zwischen den Parteien ist unwirksam. Sie widerspricht § 10 Abs. 2 MHG. Danach muß der Mietzins jeweils mindestens 1 Jahr unverändert bleiben. Dies ist in der zwischen den Parteien getroffenen Staffelmietvereinbarung im Zusatzmietvertrag vom 21. November 1989 im Verhältnis der ersten zur zweiten Stufe nicht gewahrt. Dies mag auf einem Versehen der den Vertrag ausfüllenden Sekretärin des Beklagten beruhen, ändert jedoch nichts an der Tatsache der entsprechenden -- unwirksamen -- Vereinbarung. Es liegt insgesamt eine Staffelmietvereinbarung beginnend mit der ersten Stufe von 681,02 DM vor, die zur zweiten Stufe von 708,33 DM führen sollte. Es besteht keine Veranlassung, die Staffelung erst mit der zweiten Stufe beginnen zu lassen, da der Staffelautomatismus nicht erst mit der zweiten Stufe, sondern schon mit dem Sprung von 681,02 DM um 5 % auf 708,33 DM beginnen sollte. Der Verstoß gegen § 10 Abs. 2 MHG führt zur Unwirksamkeit der gesamten Staffelmietvereinbarung (vgl. LG Berlin in MM 1989/85; LG Berlin in MM 1990/68). Eine ergänzende Vertragsauslegung mit der Maßgabe, daß sich die zeitliche Wirksamkeit der einzelnen Staffeln entsprechend verschiebt, ist angesichts der klaren Regelung des § 10 Abs. 2 MHG vorliegend nicht möglich, mag lediglich in bestimmten Ausnahmefällen (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl. 1994, § 10 MHG Rn. 32a) möglich sein.

2. Die unwirksame Staffelmietvereinbarung führt zu einem Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses, der vom Amtsgericht richtig berechnet worden ist. Dabei ist das Amtsgericht auch richtig davon ausgegangen, daß zwischen den Parteien eine Nettokaltmiete vereinbart worden ist. Dabei wird im Mietvertrag unter § 4 nur davon gesprochen, daß in den 681,02 DM als vereinbarte Miete ein Betriebskostenanteil von 54,63 DM enthalten ist, wobei das Wort "Anteil" nicht die Rechtsqualität eines Vorschusses ausschließt. Aus dem Zusatzmietvertrag ergibt sich klar, daß auch der Betriebskostenanteil als Vorschuß gemeint war, denn dort ist ausdrücklich von einem vorläufigen Betriebskostenvorschuß und von einer Nettokaltmiete die Rede. Die Mieterhöhung wird auch mit 5 % von der Nettokaltmiete berechnet. Wenn ferner davon die Rede ist, daß eine Erhöhung nach § 4 MHG (Betriebskosten) vorbehalten bleibt, kann sich dies auch auf die Erhöhung von Betriebskostenvorschüssen beziehen. Aus dem Umstand, daß bisher eine Abrechnung von Betriebskostenvorschüssen nicht erfolgt ist, kann nicht geschlossen werden, daß eine Bruttokaltmiete vereinbart worden sei. Dies mag aus den verschiedensten Umständen unterblieben sein und ist insofern wertungsneutral.

3. Folgerichtig bezieht sich der Rückzahlungsanspruch auch auf überzahlte Kaution, die nach § 550 b Abs. 1 BGB zu berechnen ist. Dabei haben nach § 550 b Abs. 1 Satz 2 BGB Nebenkosten, über die gesondert abzurechnen ist, unberücksichtigt zu bleiben.

4. Ein weiterer Anspruch auf Rückzahlung überzahlten Mietzins ergibt sich aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen Verstoßes gegen § 5 WiStrG, wobei von der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 20 % als sogenannte Wesentlichkeitsgrenze auszugehen ist. Da es sich um ehemals preisgebundenen Altbau handelt, kommt vorliegend eine Begrenzung eines etwaigen Rückzahlungsanspruchs wegen Bestand...