Tenor
1. Die Beklagten werden verurteilt, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die Wohnung im Eichborndamm 58, Erdgeschoß, von bisher 364,20 DM um 109,26 DM auf 473,46 DM mit Wirkung vom 1. April 2000 zuzustimmen.
2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagten dürfen die gegen sie gerichtete Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin begehrt von den Beklagten Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses.
Die Beklagten bewohnen aufgrund des Mietvertrages vom 29. August 1974 die Wohnung im Erdgeschoß des Hauses Eichborndamm 58, 13403 Berlin. Auf den Mietvertrag wird wegen der Einzelheiten Bezug genommen. Die Wohnung unterfällt den Vorschriften des MHG. Die Wohnung liegt in einfacher Wohnlage, ist mit Sammelheizung, Bad und WC ausgestattet und wurde 1958 bezugsfertig. Die Wohnung hat eine Größe von 82,34 m². Der Mietzins beträgt derzeit 364,20 DM und ist seit mehr als einem Jahr unverändert. Die Klägerin ist am 28. Februar 2000 als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen worden.
Mit der Mieterhöhungserklärung vom 19. April 2000, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, bat der Voreigentümer die Beklagten um Zustimmung zu einer Mieterhöhung in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang. Die Beklagten haben ihre Zustimmung nicht erteilt.
Mit der am 30. Mai 2000 bei Gericht eingereichten Klage verfolgt die Klägerin ihr Mieterhöhungsverlangen nunmehr im Klagewege. Sie behauptet, daß die Kappungsgrenze eingehalten sei, weil die Mieterhöhung 30 % der vor 3 Jahren gezahlten Miete nicht übersteige. Bei einer Bruttokaltmiete sei es unzulässig, zur Berechnung der Kappungsgrenze zunächst die Betriebskosten abzusetzen und den dann verbleibenden Nettokaltmietanteil mit dem neuen Nettokaltmietanteil zu vergleichen.
Die Klägerin beantragt,
die Beklagten zu verurteilen, einer Erhöhung der monatlichen Bruttokaltmiete für die Wohnung Eichborndamm 58, Erdgeschoss von bisher 364,20 DM um 109,26 DM auf 473,46 DM mit Wirkung vom 01. April 2000 zuzustimmen.
Die Beklagten beantragen,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte meint, die Stichtagsangabe für die Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen vom 19.01.2000 sei fehlerhaft. Richtiger Stichtag sei der 01.04.1997. Die Miete könne zu diesem Zeitpunkt verändert gewesen sein. Die Kappungsgrenze sei auf die Nettokaltmiete zu beziehen. Mieterhöhungsmöglichkeiten nach § 2 MHG seien verwirkt, da die Klägerin seit 25 Jahren den Mietzins nicht nennenswert erhöht habe und damit ihre eigenen Interessen nicht sachgerecht verwaltet habe. Bei der Vorgehensweise der Klägerin würde auch der in der Miete enthaltene Betriebskostenanteil automatisch erhöht. Die Merkmalsgruppen 3 und 4 seien negativ zu bewerten. Sondermerkmale lägen nicht vor.
Zur Ergänzung des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zulässig. Die Klagefrist des § 2 Abs. 3 MHG wurde eingehalten. Das Mieterhöhungsverlangen vom 19. Januar 2000 ist auch formell wirksam. Unschädlich ist, daß der Stichtag für die Berechnung der Kappungsgrenze fehlerhaft angegeben wurde. Denn nach herrschender Auffassung, der sich auch die erkennende Abteilung anschließt, muß das Zustimmungsverlangen keine Angaben zur Einhaltung der Kappungsgrenze enthalten (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 2 MHG Rz. 63, m.w.N.). Die fehlerhafte Angabe einer überflüssigen Information hat keinen Einfluß auf die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens.
Die Klage ist auch in vollem Umfang begründet. Die Klägerin hat gegenüber den Beklagten gemäß § 2 Abs. 1 MHG einen Anspruch auf Zustimmung zu der begehrten Mieterhöhung. Die Klägerin ist aktivlegitimiert. Sie ist durch Eintragung ins Grundbuch gemäß § 571 Abs. 1 BGB in die Rechte und Verpflichtungen des Vermieters eingetreten. Unerheblich ist, daß das Zustimmungsverlangen vom 19. Januar 2000 noch vom Voreigentümer abgegeben wurde. Der Eigentumswechsel erfolgte erst am 28. Februar 2000. Das vom Voreigentümer erklärte Mieterhöhungsverlangen wirkt für den Erwerber.
Auch die weiteren Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 MHG liegen vor. Der Mietzins ist unstreitig seit einem Jahr unverändert. Die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Satz 1 Zif. 3 MHG ist eingehalten. Die begehrte Mietsteigerung führt nicht dazu, daß sich der Mietzins um mehr als 30 % erhöht. Bei der Bemessung der Kappungsgrenze ist von dem vor 3 Jahren geschuldeten Bruttokaltmietzins auszugehen. Zu Unrecht wenden die Beklagten ein, daß die Kappungsgrenze auf die Nettokaltmiete zu beziehen sei. Die Kappungsgrenze ist nämlich anhand des geschuldeten Mietzinses zu berechnen. Mietzins ist dabei der vom Mieter gezahlte Betrag ohne Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauscha...
Dieser Inhalt ist unter anderem im Deutsches Anwalt Office Premium enthalten. Sie wollen mehr?
Jetzt kostenlos 4 Wochen testen