Verfahrensgang
AG Berlin-Neukölln (Urteil vom 29.10.1999; Aktenzeichen 2 C 134/99) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerinnen wird das am 29. Oktober 1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts Neukölln – 2 C 134/99 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerinnen 2.600,00 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 23. Februar 1999 zu zahlen; im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Widerklage wird abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Klägerinnen 13/20 und die Beklagte 7/20 zu tragen.
Die weitergehende Berufung der Klägerinnen und die Anschlussberufung der Beklagten werden zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits zweiter Instanz haben die Klägerinnen 69/100 und die Beklagte 31/100 zu tragen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
I.
Die statthaften (§ 511 ZPO), den notwendigen Wert der Beschwer erreichenden (§ 511 a Abs. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegten und begründeten (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufungen sind zulässig.
II.
Die Berufung der Klägerinnen hat in der Sache teilweise Erfolg (A), während die (selbständige) Anschlussberufung der Beklagten, mit der sie allein ihren erstinstanzlich geltend gemachten Anspruch auf Zahlung von 3.000,00 DM wegen eines ihrer Ansicht nach unwirksamen Vertrages zur Überlassung von Einrichtungsgegenständen weiterverfolgt, unbegründet ist (B).
A. Berufung der Klägerinnen
I. Klage
1. Mietzins
Den Klägerinnen steht der für Juni und Juli 1998 geltend gemachte Mietzinsanspruch gegen die Beklagte gemäß § 535 S. 2 BGB in Höhe von (2 × 1.300,00 DM =) 2.600,00 DM zu. Dabei können die Klägerinnen auch den Betriebskostenanteil von monatlich 100,00 DM noch geltend machen. Bei dem vertraglich vereinbarten Mietzins handelt es sich um eine Bruttokaltmiete, bei der der Betriebskostenanteil offen gelegt ist. Denn gemäß § 3 Nr. 4 des Mietvertrages sind die Betriebskosten in der Miete enthalten, wofür auch spricht, dass in § 3 Nr. 1 des Mietvertrages nur eine Nebenkostenpauschale vereinbart ist und nicht ein Vorschuss. Aus diesem Grund ist die Pauschale auch nicht von der Klageforderung abzuziehen. Denn die Klägerinnen trifft keine Abrechnungspflicht, da es sich gerade nicht um einen Vorschuss handelt. Das Mietverhältnis endete aufgrund der Kündigung der Beklagten vom 16. April 1998 gemäß § 565 Abs. 2 S. 1 BGB zum 31. Juli 1998, da es zum Zeitpunkt der Kündigung noch keine fünf Jahre bestand. Die Kündigungsfrist des § 565 Abs. 3 Nr. 3 BGB greift bereits deshalb nicht, weil der Beklagten ein; Wohnung vermietet worden ist, in der die Klägerinnen nicht selbst gewohnt haben.
Der Höhe des Anspruches steht nicht entgegen, dass die Beklagte in einem anderen Rechtsstreit der Parteien sich gegen die Zulässigkeit des Mietzins im Hinblick auf § 5 Wi.S.tG gesendet hat. Denn die in jenem Rechtsstreit gemachten Ausführungen haben mangels Identität des Streitgegenstandes auf das hiesige Verfahren keinen Einfluss. In diesem Rechtsstreit hat die Beklagte keine hinreichenden Angaben gemacht, wonach die Preisrechtswidrigkeit des Mietzins erwogen werden kann.
Dieser Anspruch ist auch nicht durch die Aufrechnung der Beklagten mit einem Anspruch auf Rückzahlung der bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution gemäß § 389 BGB erloschen. In diesem Zusammenhang kommt eine Aufrechnung durch die Beklagte bereits deshalb nicht in Betracht, weil es sich bei der Kautionssumme um ein bei den Klägerinnen hinterlegtes (= verpfändetes) Sparbuch handelt. Der Beklagten kann daher allenfalls ein Anspruch auf Rückgabe des Sparbuches zustehen, mit dem sie mangels Gleichartigkeit jedoch nicht aufrechnen kann. Auf die übrigen Bedenken gegen die Aktivlegitimation der Beklagten für diesen Anspruch braucht aus diesem Grund nicht mehr eingegangen zu werden. Aus diesem Grund kommt es für die Entscheidung auch nicht darauf an, ob den Klägerinnen wegen der entfernten Holzdecke ein Schadensersatzanspruch gegen die Beklagte zusteht Im Übrigen könnten sie mit der Kaution ebenfalls nicht aufrechnen (verpfändetes Sparbuch).
Eine Verjährung des Mietzinsanspruches kommt von vornherein nicht in Betracht. Da es sich vorliegend um den Erfüllungsanspruch und keinen Schadensersatzanspruch handelt, bestimmt sich die Verjährung nach § 197 BGB. Danach verjährt der Mietzinsanspruch für Juni und Juli 1998 gemäß § 198 BGB nicht vor dem 31. Dezember 2002.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 284 Abs. 1 Satz 2, 286 BGB, wobei der Anspruch der Höhe nach auf dem unbestrittenen Vortrag der Klägerinnen beruht.
2. Schadensersatz wegen Schönheitsreparaturen
Den Klägerinnen steht ein Anspruch auf Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB in Höhe von [(2.850,00 DM + 2.650,00 DM + 2.100,00 DM =) 7.600,00 DM × 16 % MwSt =] 8.816,00 DM im Ergebnis nicht zu.
Dabei kann für die Entscheidung letztlich offen bleiben, ob dieser Anspruch verjährt ist, wogegen im Hinblick auf die (rechtliche) Beendigung des Miet...
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