Entscheidungsstichwort (Thema)
Mieterhöhung für modernisierten Wohnraum: Abzug von Kürzungsbeträgen wegen der Gewährung eines Baukostenzuschusses während der Dauer des Modernisierungsvertrages
Leitsatz (amtlich)
Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von öffentlichen Mitteln für Modernisierung sind bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB regelmäßig dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist; während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel in Abzug zu bringen.
Tenor
Die Berufung der Kläger gegen das am 17. Mai 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 8 C 550/99 - wird zurückgewiesen.
Die Kosten der Berufung hat die Beklagte zu tragen. Im Übrigen bleibt es bei der amtsgerichtlichen Kostenentscheidung.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrags vorläufig vollstreckbar.
Die Revision zum Bundesgerichtshof wird zugelassen.
Tatbestand
Die Kläger begehren als nunmehrige Eigentümer und Vermieter der Räume im 1. und 2. ..., von der Beklagten als nunmehr alleinige Mieterin die Zustimmung zur Mieterhöhung. Auf den Mietvertrag vom 05. Oktober 1973 (Bd.1, Bl.8 ff. d.A.) wird im Übrigen Bezug genommen.
Mit Modernisierungsvertrag zwischen dem Land Berlin und den Klägern vom 15./31. Oktober 1983 erhielten letztere unter nachträglicher Kürzung i.H.v. 6.226,00 DM u.a. einen Baukostenzuschuss als Pauschalförderung i.H.v. zuletzt 2.283.784,00 DM. Auf den Vertrag (Bd.1, Bl.214 ff. d.A.) wird im Übrigen Bezug genommen.
Mit Schreiben vom 26. Juli 1999 (Bd.1, Bl.8 d.A.) verlangen die Kläger von der Beklagten unter Hinweis auf das Rasterfeld J1 des Berliner Mietspiegels für die westlichen Bezirke die Zustimmung zur Erhöhung der Miete "von zur Zeit 1.202,49 DM um 363,88 DM auf 1.576,81 DM", zuzüglich Vorschüsse für Heiz- und Warmwasserkosten in bisheriger Höhe von 116,00 DM.
Die Kläger haben behauptet, die im ersten Quergebäude gelegenen Wohnräume hätten eine Größe von 58,01 qm, die im zweiten Quergebäude eine Größe von 225 qm. Der Ausgangsmietzins in dem Erhöhungsverlangen sei korrekt, denn zu der früheren Grundmiete von 950,00 DM sei eine Erhöhung von 30,75 DM sowie eine Erhöhung wegen Betriebskosten von 87,01 DM und eine weitere Erhöhung wegen Betriebskosten gemäß der Erhöhungserklärung vom 31. August 1994 von 155,66 DM hinzuzurechnen, so dass daraus die Zwischensumme des Bruttokaltmietzinses von 1.212,93 DM ergebe. Hierzu käme noch eine weitere Betriebskostenerhöhung vom 27. Juni 1999 per 01. Juli 1999 i.H.v. 90,56 DM.
Sie haben beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung des Bruttokaltmietzinses für die Mietwohnungen ... bestehend aus dem gesamten ehemaligen Fabrikgebäude, zweiter Hof, sämtliche Räume im Erdgeschoss, in der ersten Etage und im Keller sowie die ehemaligen Büroräume, erstes Quergebäude links, Erdgeschoss, nunmehr bestehend aus zwei Räumen, Küche, Bad und der ebenfalls im ersten Quergebäude gelegenen Hoftoilette, ab dem 01. Oktober 1999 von 1.303,49 DM um 363,88 DM auf 1.576,81 DM monatlich zuzustimmen, wobei Heiz- und Warmwasserkostenvorschuss von 116,00 DM monatlich unverändert bleibt und somit die Gesamtmiete sich von 1.419,49 DM vor der Erhöhung auf 1.692,81 DM ab dem 01.Oktober 1999 erhöht.
Die Beklagte hat beantragt,
die Klage abzuweisen.
Sie hat behauptet, die Gesamtfläche belaufe sich nur auf 255,47 qm. Die Ausgangsmiete belaufe sich lediglich auf 1.136,41 DM bruttokalt, womit die Kappungsgrenze nicht eingehalten sei. Die Mieterhöhungserklärung vom 27. Juni 1999 sei unwirksam.
Mir Urteil vom 17. Mai 2001 hat das Amtsgericht Tempelhof/Kreuzberg die Klage abgewiesen, da das Mieterhöhungsverlangen wegen fehlerhafter Berechnung formell unwirksam sei. Gegen diese dem Prozessbevollmächtigten der Kläger am 22. Mai 2001 zugestellte Urteil wenden sie sich mit ihrer am 22. Juni 2001 eingelegten und - nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist auf den 23. August 2001 - an diesem Tag begründeten Berufung.
Die Kläger behaupten, hinsichtlich der Ausgangsmiete komme zu einem Betrag von 1.067,76 DM ein weiterer Betrag von 235,73 DM. Bei dem im Erhöhungsverlangen genannten Erhöhungsbetrag handle es sich um einen offensichtlichen Übertragungsfehler. Die gewährten Fördermittel seien nicht mehr zu berücksichtigen. Im Übrigen belaufe sich der Modernisierungsanteil aus dem Baukostenzuschuss nach Abzug des Instandsetzungsanteil i.H.v. 1.124.312,00 DM lediglich auf 1.159.472,00 DM, was sich auch aus dem Schreiben des Architekten Springer vom 19. Januar 1987 (Bd.2 Bl.34 f. d.A.) ergebe.
Sie beantragen,
das amtsgerichtliche Urteil zu ändern und die Beklagte zu verurteilen, der Erhöhung des Bruttokaltmietzinses für die Mietwohnungen im Haus ..., bestehend aus dem gesamten ehemaligen Fabrikgebäude, zweiter Hof, sämtliche Räume im Erdgeschoss, in der ersten Etage und im Keller sowie die ehemaligen Büroräume, erstes Quergebäude links, Erdgeschoss, nunmehr bestehend aus zwei Räumen, Küche, Bad un...